소규모 정비사업의 하나인 가로주택정비사업은 매우 활성화된 사업 중 하나가 되었습니다. 사업 절차 사업요건 주민 동의 등등이 일반 재개발사업보다 유리하여 많은 소규모 현장에서 시행하고 있습니다. 오늘은 가로주택정비사업 절차 혜택 등과 장점 및 문제점에 대해서 알아보겠습니다.
가로주택정비사업
가로주택정비사업이란?
소규모주택정비사업에 속해있는 사업으로 불량 및 노후화된 주택을 주민이 정비히는 사업으로 기존 도시의 풍경을 해치지 않고 주민이 다시 정착하여 살 수 있도록 고안된 사업입니다. 소규모주택정비 사업에 속해있는 사업중 가로주택정비사업은 건축법 완화 등 혜택이 많이 있어 주민들의 관심이 많은 편입니다.
- 도로로 둘러싸인 가로구역 내에서 노후된 주택을 새로 짓는 사업.
- 자율주택 보다는 단위가 크며(기존 단독주택 10호 이상, 공동주택 20세대 이상, 둘 다 있으면 20채 이상), 소유자(토지, 건축물의 소유자 및 지상권자)의 80% 이상이 동의하면 조합을 설립 시행.
적용 법규
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조
제2조(정의)① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 7. 20., 2021. 10. 19.>
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조
- “빈집”이란 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말한다. 다만, 미분양주택 등 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.
- “빈집정비사업”이란 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업을 말한다.
- “소규모주택정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
- 가. 자율주택정비사업: 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업
- 나. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
- 다. 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업. 이 경우 도심 내 주택공급을 활성화하기 위하여 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 소규모재건축사업을 “공공참여 소규모재건축활성화사업”(이하 “공공소규모재건축사업”이라 한다)이라 한다.
- 1) 제10조제1항제1호에 따른 토지주택공사등이 제17조제3항에 따른 공동시행자, 제18조제1항에 따른 공공시행자 또는 제56조에 따른 사업대행자(이하 “공공시행자등”이라 한다)일 것
- 2) 건설ㆍ공급되는 주택이 종전 세대수의 대통령령으로 정하는 비율 이상일 것. 다만, 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획 또는 정비기반시설 등 토지이용 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 이상 건축할 수 없는 불가피한 사정이 있다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
- 라. 소규모재개발사업: 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업
적용 대상 및 규모
- 가로구역에서 종전의 도로를 유지한 상태에서 주거환경 개선
적용대상
- 단독 주택, 공동주택
적용규모
- 단독주택 :10호이상
- 공동주택 : 20세대 이상
- 단독 + 공동 : 20세대 이상
가로주택정비사업 절차
가로주택정비사업 절차도
1. 사업 준비
①조합동의
- 조합설립동의서
- 토지등소유자 신분증명서 사본 1부
- 조합정관(안)
- 정비사업 시행계획서
- 정비기반시설 설치계획서
2. 사업시행
①조합설립
- 토지 소유자가 20명 미만일 경우 : 주민 합의체 구성하여 대표자 선임
- 토지등 소유자 전원(100%)동의
- 토지 소유자가 20명 이상일 경우: 조합 설립 인가
- 소유자의 80%이상 및 토지면적 2/3이상 동의
- 공동주택 : 각 동별 과반수(1/2) 이상 동의 (동 별 5인 이하인 경우 제외)
- 그 외 건축물 : 토지면적의 50%이상 소유자 동의
- 소유자의 80%이상 및 토지면적 2/3이상 동의
- 관련서류 제출하여 조합설립신청
- 조합설립변경하여야할 경우 조합원2/3이상 찬성으로 의결 후 인가 신청
사업시행자
- 공공시행자 (LH등) 지정 시행
- 토지등 소유자 2/3이상, 토지 면적 1/2 이상 동의
- 지정 개발자
- 토지등 소유자 80%이상, 토지 면적 2/3 이상 동의
- 조합
- 조합설립인가 받아 단독 시행
- LH등이 조합과 공동 시행
- 조합원의 과반수 동의
②시공사 선정
- 주민 합의체 경우 : 주민 합의서에서 정함에 따라 시공사 선정
- 조합: 조합 총회에서 경쟁 입찰 또는 수의 계약으로 시공사 선정
③총회 개최
- 관리처분관련 사항을 조합원에게 30일 전에 통지
- 심의 신청전 동의
- 시행자가 조합일 경우 : 조합 총회에서 과반 찬성 의결
- 시행자가 지정개발자일 경우 : 총회는 없으며 토지 소유자의 과반 동의(토지면적의 1/2이상)
- 사행자가 토지소유자일 경우 : 총회는 없으며 주민합의서에서 정하는 토지소유자의 동의
④건축심의
건축물의 높이·층수·용적률 등 대통령령으로 정하는 사항에 대하여 심의
- 사업시행구역이 가로주택정비사업을 시행하는 가로구역일 경우 요건 충족하는지 여부
- 건축물의 주용도·건폐율·용적률 및 높이에 관한 계획
- 건축물의 건축선에 관한 계획
- 정비기반시설의 설치계획
- 공동이용시설의 설치계획
- 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
- 그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항
⑤분양신청
사업시행자는 심의결과를 통지받은 날부터 90일 이내 소유자 통지 및 분양공고
- 분양 신청기간 : 통지한 날부터 30일 ~ 60일 이내
- 분양 미신청자 조치 : 사업시행계획인가 고시된 날부터 ~ 90일 이내 손실 보상 협의
- 분양 신청후 잔여분이 있는 경우 정관 또는 시행계획에 따라 일반 분양
3. 관리처분
①사업시행인가 (관리처분계획 포함)
사업시행계획서 제출된 날부터 60일 이내 인가 여부 결정, 통보
- 사업시행계획서에 분양설계 등 관리처분계획을 포함하여 사업시행인가 신청
- 사업시행계획인가시 해당 지방자치단체의 공보에 고시
②이주 및 철거
- 착공을 위해 거주자 이주
- 이주비 및 주거 이전비등 퇴거비용 지급
③착공 및 일반분양
조합원들 분양후 잔여분에 대한 일반 분양 실시
- 잔여분 30세대 이상 일반 분양.
- 분양공고 실시, 청약접수, 청약통장 필요
- 잔여분 30세대 이하 임의 분양.
- 분양공고 없음, 청약접수 없음. 청약통장 불필요
4. 사업완료
①준공
- 공사 완료후 준공인가
- 준공인가 신청정 사용 허가가능 (건물에 지장이 없는 경우 입주예정자가 입주할 수 있도록 시행자가 허가
②청산 해산
- 사업이 완료 후 조합 해산
- 분양가격 차이 발생에 따라 분담금 또는 청산
재개발정비사업철자와 차이점
가로주택정비사업은 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 관리처분계획인가 등 기존 정비사업의 절차가 통폐합되고, 건축심의를 거쳐 시장·군수 등에게 사업시행인가를 받도록 간소화됐습니다.
- 정비기본계획 수립
- 정비구역지정
- 조합설립 추진위원회
사업 요건
사업구역
가로구역이란? 도로나 공원 등으로사방이 둘러싸여 있는 구역
가로주택정비사업의 시행범위 내의 대지 면적을 모두 합한 면적이 다음과 같아야 합니다.
- 면적 : 1만㎡ 미만 (시·군·구에 설치하는 도시계획위원회의 심의 거치면 2만㎡ 미만까지 가능)
1. 사업지 면적
- 1만 ㎡ 미만
- 1만 3,000㎡ 미만
(시·도조례로 가로구역 면적을 정하는 경우) - 2만 ㎡ 미만
(지자체 도시계획위원회 심의를 거친 경우 최대 가능)
2. 사업지 통과하는 도로
- 사업대상지를 통과하는 너비 4m 초과 도시계획도로가 없을 것
3. 둘러 싸여있는 도로
- 도시계획도로
- 너비 6m 이상의 일반도로
- 공원, 광장, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장,
도로예정지
② 제1항제2호 각 목 외의 부분에 따른 가로구역은 다음 각 호의 요건을 모두 충족해야 한다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제3조 2항
- 해당 가로구역은 국토교통부령으로 정하는 도로 및 시설로 둘러싸인 일단의 지역일 것
- 해당 가로구역의 면적은 1만제곱미터 미만일 것. 다만, 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로
지정되지 않은 지역인 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 면적 미만으로 할 수 있다.
- 가. 지역여건 등을 고려하여 시ㆍ도조례로 기준 면적을 달리 정하는 경우 : 1만3천제곱미터
- 나. 사업시행자가 법 제30조에 따른 사업시행계획서를 작성하기 전에 사업시행에 따른 정비기반시설 및
공동이용시설의 적정성 여부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제1항 및 제2항에
따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)에 설치하는 도시계획위원회의 심의를
거친 경우 : 2만제곱미터- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설인 도로(같은 법 제32조제4항에 따라
신설ㆍ변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로를 포함한다)로서 폭이 4미터를 초과하는 도로가 해당
가로구역을 통과하지 않을 것
노후도
노후·불량건축물이란?
건물을 지은지 20~30년 이상이 경과해 안전사고의 위험이 있는 건축물.
노후년도 기준은 지자체 조례에 따라, 건물의 주요 구조에 따라 다릅니다.
- 향후 보수에 드는 비용이 신축 비용보다 클 것으로 예상되는 건물
- 공장의 매연·소음 등으로 주민 피해 우려가 있는 지역
- 노후년도 기준은 각 지자체의 기준에 따라 결정
주택수
- 단독주택만 있다면 10호 이상
- 공동주택만 있다면 20세대 이상
- 단독주택과 공동주택이 같이 있다면 20채 이상
- 단독주택이 10호 이상일 경우 합계 20채가 안되어도 사업을 진행할 수 있음
사업 혜택
- 대지 조경기준 1/2 범위
- 건폐율 산정시 건축며적에서 주차장 면적 제외
- 건폐율 산정 기준 1/2 범위
- 대지안의 공지기준 1/2범위
- 건축물 높이 제한 기준 1/2범위
- 부대시설 및 복리시설의 설치기준 완화
- 공동이용시설 등 설치시 해당 시설의 용적률 인센티
- 노상 및 노외주차장 확보시 설치기준 완화
- 6m 도로에 접할 경우 근린+주거 시설 계획 가능
- 공공임대주택 등을 연면적의 20%이상 건설하는 경우 법정 상한 용적률까지 건축 가능
- 공공임대주택을 연면적의 10~20% 건설하는 경우 시 조례로 정하는 용적률까지 건축 가능
적용법규
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제48조 1항(건축규제의 완화 등에 관한 특례)
- 사업시행자는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업 또는 취약주택정비사업의 시행으로 건설하는 건축물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항은 대통령령으로 정하는 범위에서 지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있다.
소규모주택정비법 시행령 제40조(건축규제의 완화 등에 관한 특례)
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제40조( 약칭: 소규모주택정비법 시행령 )
- 법 제48조제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 구분에 따른 범위를 말한다. <개정 2018. 6. 12., 2021. 9. 17., 2022. 1. 18.>
- 1.「건축법」 제42조에 따른 대지의 조경기준: 2분의 1 범위
- 2.「건축법」 제55조에 따른 건폐율의 산정기준: 건축면적에서 주차장 면적을 제외
- 3.「건축법」 제58조에 따른 대지 안의 공지기준: 2분의 1 범위
- 4.「건축법」 제60조에 따른 건축물의 높이 제한 기준: 2분의 1 범위
- 5.「건축법」 제61조제2항제1호에 따른 건축물(7층 이하의 건축물과 소규모주택정비 관리지역에 위치하는 15층 이하의 건축물로 한정한다)의 높이 제한 기준: 2분의 1 범위
- 5의2. 「건축법」 제61조제2항제2호에 따른 건축물(소규모주택정비 관리지역에 위치하는 건축물로 한정한다)의 높이 제한기준: 같은 법 시행령 제86조제3항제2호가목 및 나목에도 불구하고 같은 목에 따라 건축조례로 정할 때 적용되는 같은 목에 따른 거리의 하한 기준 이상
- 6.「주택법」 제35조제1항제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준
- 가. 「주택법」 제2조제14호가목의 어린이놀이터의 설치기준: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제55조의2제7항제2호다목의 적용배제
- 나. 「주택법」 제2조제14호의 복리시설의 설치기준: 같은 법 제35조제1항제4호 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 복리시설별 설치기준에도 불구하고 설치대상 복리시설(어린이놀이터는 제외한다)의 면적의 합계 범위에서 필요한 복리시설을 설치할 수 있다.
- 법 제48조제1항제6호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제6조제2항제2호에 따른 단지안의 시설 설치기준을 말한다. 이 경우 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제6조제2항제2호에 따른 단지안의 시설 설치기준에도 불구하고 폭 6미터 이상인 일반도로에 연접하여 주택을 「건축법 시행령」 별표 1 제3호에 따른 제1종 근린생활시설과 복합건축물로 건설할 수 있다.
- 법 제48조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 공동시설”이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 주민공동시설을 말한다. <개정 2019. 10. 22.>
- 법 제48조제2항 후단에 따른 용적률의 산정방법은 다음 각 호와 같다. <신설 2019. 10. 22.>
- 1. 법 제48조제2항제1호에 따른 시설을 설치하는 경우: 해당 지역에 적용되는 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 해당 시설의 면적이 해당 사업시행구역의 전체 면적에서 차지하는 비율을 기준으로 시ㆍ도조례가 정하는 바에 따라 산정
- 2. 법 제48조제2항제2호 및 제3호에 따른 시설을 설치하는 경우: 해당 지역에 적용되는 용적률에 해당 시설의 용적률을 더한 범위에서 해당 시설의 건축 연면적이 해당 사업시행구역의 전체 건축 연면적에서 차지하는 비율을 기준으로 시ㆍ도조례가 정하는 바에 따라 산정
- 시장ㆍ군수등은 법 제48조제3항에 따라 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 건설하는 건축물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주차장을 사용할 수 있는 권리를 다음 각 호의 구분에 따른 비율 미만으로 확보하는 경우 그에 상응하는 범위에서 주차장 설치기준(「주차장법」에 따라 해당 건축물에 설치해야 하는 부설주차장의 주차단위구획 총수를 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 완화할 수 있다. 이 경우 주차장을 사용할 수 있는 권리를 확보하는 주차단위구획의 총수는 주차장 설치기준의 100분의 50 미만이어야 한다. <개정 2020. 9. 22.>
- 1. 특별시장, 광역시장, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 직접 또는 위탁하여 관리ㆍ운영하는 주차장으로서 그 위치가 사업시행구역 안인 경우(「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제1항제5호에 따른 도시재생활성화지역에서 시행하는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업인 경우에는 같은 항 제6호에 따른 도시재생활성화계획에 따라 설치되어 주차장의 위치가 사업시행구역 밖인 경우를 포함한다): 주차장 설치기준의 100분의 50
- 2. 주차장의 위치가 「주차장법 시행령」 제7조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우: 주차장 설치기준의 100분의 30
가로주택정비사업 장점 및 문제점
장점
- 빠른 의사결정과 주민의견 반영
- 도시정비사업에 비해 소규모 개발이기 때문에 신속한 의사 결정과 주민의견이 반영되기 용이하다.
- 사업기간 단축 비용 절감
- 기존 정비 사업에 비해 절차가 간소화 되어 조합설립인가부터 시작 되기 때문에 시간과 사업비가 절감 된다.
- 1세대 3주택
- 1세대당 1주택공급이 기준이지만 가로주택정비사업은 1세대당 최대 3주택 공급이 가능 하다.
문제점
- 주민들의 반대
- 정비사업의 특성상 거주자들의 동의가 어렵다. 소규모여서 의견의 모으기가 다른 정비사업에 비해 수월하지만 그만큼 반대 의견도 단합이 수월하다.
- 낮은 사업성
- 대규모 사업이 아니기 때문에 세대수와 층수가 정비사업에 비해 적고, 가로주택정비사업은 최소 4층 ~ 최대15층까지 지을 수 있다.
- 기존 도로 사용 문제
- 기존 도로를 사용하기 때문에 주변 인프라에 영향을 미치진 못하여 도로 체증이나 주변 활성화에는 도움이 미약하다.
추천 게시물
도시정비사업 절차 알아보기 정비사업 조합원자격 알아보기 지분적립형 공공분양주택 알아보기가로주택정비사업의 절차 와 사업을 시행하기 위한 요건등에 대해 알아보았습니다. 더불어 가로주택사업을 하였을때 얻는 혜택과 장점 및 문제점에 대해서도 알아보았습니다. 소규모 재개발 사업인 가로주택정비사업을 시행 하거나 조합원으로 가입 하실 때 참고하셔서 도움이 되었으면 합니다.