도시개발사업 시행방식 종류에는 수용방식 환지방식 혼용방식 등이 있습니다. 각 시행방식마다 특징과 장단점이 있기 때문에 개발구역에 따라 시행방식을 달리해야 합니다. 사업이 계획되고 구역이 지정되면 사업 시행방식을 계획에 맞게 실시계획 작성해서 인가를 받아야 합니다. 이때 시행방식이 정해 지는데 오늘은 도시개발사업 시행방식의 종류에 대해 알려드리겠습니다.
도시개발 시행방식
시행자는 도시개발구역으로 지정하려는 지역에 대하여 다음에서 정하는 바에 따라 도시개발사업의 시행방식을 정함을 원칙으로 하되, 사업의 용이성, 규모등을 고려하여 필요하면 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 도시개발사업의 시행방식을 정할 수 있다. (도시개발법 시행령 43조 1항)
제21조(도시개발사업의 시행 방식)
① 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다.
② 지정권자는 도시개발구역지정 이후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 도시개발사업의 시행방식을 변경할 수 있다.
- 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 시행자가 대통령령으로 정하는 기준에 따라 제1항에 따른 도시개발사업의 시행방식을 수용 또는 사용방식에서 전부 환지 방식으로 변경하는 경우
- 제11조 제1항 제1호부터 제4호까지의 시행자가 대통령령으로 정하는 기준에 따라 제1항에 따른 도시개발사업의 시행방식을 혼용방식에서 전부 환지 방식으로 변경하는 경우
- 제11조 제1항 제1호부터 제5호까지 및 제7호부터 제11호까지의 시행자가 대통령령으로 정하는 기준에 따라 제1항에 따른 도시개발사업의 시행방식을 수용 또는 사용 방식에서 혼용방식으로 변경하는 경우
③ 제1항에 따른 수용 또는 사용의 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용할 수 있는 도시개발구역의 요건, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
도시개발법
도시개발사업 시행방식 종류
사업시행 방식별 특징
- 수용방식 (수용 및 사용 방식)
- 토지나 지장물 등을 협의 하여 매수 하거나 협의가 되지 않아 보상금 지급 또는 공탁을 조건으로 수용 하는 행정처분인 수용재결에 의한 수용하는 방식
- 환지방식
- 개발 전 토지와 개발 후 토지를 교환 하는 방식으로 토지의 소유자의 권리가 변동 되지 않고 개발에 들어가 사업비나 공공시설 설치비를 부담하는 방식
- 혼용방식
- 하나의 개발구역에서 수용방식과 환지방식을 혼용하여 적용하는 방식으로 분할방식 과 미분활방식으로 구분 하여 시행 하는 방식.
- 분할 혼용방식: 수용과 환지 지역을 구분하는 방식
- 미분할 혼용방식: 수용방식을 적용한 후 환지방식을 신청한 사람에게 환지를 지정하는 방식
수용방식
수용방식은 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업시에 매수방식으로 사업구역 토지 전부를 취득하여 시행 하는 방식입니다.
- 토지 보상가를 최소화하여 개발사업비를 낮출수 있고 사업성을 높일수 있는게 특징
- 규모가 크고 공시지가가 낮은 지역에서 추진하는 경우가 많음
- 상대적으로 저렴한 토지(공시지가 기준)를 매입하며, 개발이 이루어지지 않은 원상태의 토지를 이용하기 때문에 공공용지 확보에 유리
- 사업비 회수기간이 빨라 원활한 사업시행이 이루어져 단기간 추진이 가능
- 효율적으로 토지를 이용할 수 있고, 개발이익이 공적으로 활용 가능
- 보상에 따른 초기 사업비가 많이 필요
- 사업시행자에게 개발이익이 집중
- 토지 소유권에 대한 기본적인 침해와 이주에 대한 반발이 심함.
환지방식
환지방식은 토지구획정리사업법에 따른 토지구획정비사업에서 사용 하는 방식으로 사업구역의 토지 소유자의 권리 변동 없이 사업 시행 후에 토지에 대한 소유권 권리를 이전 하는 방식입니다.
- 개발사업을 시행하려는 지역의 토지비가 다른 지역에 비해 현저히 높아 수용방식이 어려울경우 환지방식 사용
- 토지 보상비가 없기 때문에 초기 사업비를 축소 할 수 있음.
- 토지 소유자의 권리를 보장 하여 민원이 축소되는 효과가 있음.
- 토지 소유가 개발 사업 후 일정 구역이 소유권을 취득 하기 때문에 수요자 기확보 기능이 생김
- 개발이익이 사업시행자에게 집중되지 않고 토지 소유자에게 환수 되고 용지 배분되어 탄력적 운용 가능.
- 개발이익이 사유화 되고, 사업기간이 장기화 되어 사업비 회수에 장기간 소요됨.
- 개발이익이 낮을 경우 추가 분담금이 발생됨.
혼용방식
혼용방식은 수용방식과 혼용방식을 혼합하여 개발구역에 따라 시행방식을 유리하게 적용할 수 있는 방식입니다.
- 분할 혼용
- 수용방식과 환지방식 각각의 장점을 이용하고 단점은 보안.
- 토지소유자의 의견이 반영되지 않고 시행자가 결정
- 미분할 혼용
- 토지소유자가 방식을 선택
- 지가가 높은 지역은 환지방식 적용, 지가가 낮은 지역은 수용 또는 사용방식 적용 가능
- 개발 후 환지로 조성된 토지 매각 부담이 축소됨
- 환지지정면적의 제한이 있음
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