도시개발사업 절차 사업시행방식 수용방식 환지방식 혼용방식

도시를 활성화 하고 복합적인 기능을 갖춘 도시를 개발하기 위해 2000년에 도시개발법이 제정되었습니다. 이 법을 활용한 도시개발사업이 본격적으로 도입되었습니다. 이번 시간에는 도시개발사업 절차 와 수용사용 환지 혼용 방식 등 사업시행방식에 관해서 설명하겠습니다.

도시개발사업

도시개발사업 도입 목적

도시개발법 제정 이전에는 주택 단지 또는 산업단지 등 단일 방식으로 개발하여 도시의 기능을 제대로 활용하지 못하는 단점이 발생하였습니다. 이러한 문제점을 개선하고자 다양한 활동과 생활을 충족시키는 복합 기능을 목적으로 한 도시개발법이 2000년에 제정되었고 이 법을 통해 도시개발사업이 도입되었습니다.

도시개발사업 이란?

도시개발구역 안에서 단일사업 개발이 아닌 주거, 상업, 산업, 유통, 생태, 문화, 보건 및 복지, 정보통신 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지 조성을 위해 시행하는 사업

도시개발사업 절차

개발계획수립

개발계획은 도시개발사업을 총괄하는 계획을 말합니다.
도시개발구역의 지정권자가 개발계획을 수립하여야 합니다.
- 도시개발 구역 지정권자
  - 시·도지사(특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자치도지사)
  - 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시 시장
  - 구역 지정을 요청할 수 있는 자
    - 시장, 군수, 자치구의 구청장 >>> 시, 도지사
  - 구역 지정을 제안할 수 있는 자
    - 사업 시행자 >>> 시장, 군수, 자치구의 구청장
  - 예외적 지정권자: 국토교통부장관
    - 국가가 도시개발사업을 실시할 경우
    - 중앙행정기관의 장이 요청한 경우
    - 공공기관장 도는 정부출연기관장이 일정 30만㎡ 이상으로 구역 지정을 제안할 경우
    - 2개 이상 의 시·도의 행정구역이 걸쳐있는데 각각의 시·도지사의 협의가 성립되지 안을 경우
    - 천재지변 등 그 밖의 사유로 도시개발사업이 긴급하게 필요할 경우
도시개발계획의 수립은 효율적이고 합리적인 개발을 위해 구역 지정 단계보다 먼저 하지만 예외적으로 개발 구역을 먼저 지정 후 개발 계획을 수립하는 경우도 있습니다.
- 개발 계획을 공모하거나 자연녹지, 생산녹지, 도시지역 외 등에 해당하는 지역에서 도시개발구역을 지정하는 때에는 예외적으로 지정 후 개발계획을 수립합니다.

구역지정단계

도시개발구역 지정 제안
- 정부 투자기관, 지방공사, 도시개발구역 내 토지 소유자, 민간 법인 등이 서류를 갖추어 구역 지정 제안
  - 토지 소유자는 구역 내 2/3 이상의 면적과 토지 소유자 총수의 1/2의 동의가 필요합니다.
  - 도시개발 구역의 지정을 요청할 경우 주민 의견 청취 및 도시계획위원회의 자문을 거쳐야 합니다.
  - 도시개발구역 면적이 100만㎡ 이상일 경우 구역 지정요청 전에 공청회 개최하여 주민과 전문가의 의견 청취가 필요합니다.
도시개발구역 지정
- 관계 행정 기관 협의
  - 100만 ㎡ 이상이면 국토교통부장관에게 승인 신청
- 도시계획위원회 심의
- 도시개발 구역 지정, 개발 계획 결정
  - 도시개발구역 지정 대장 작성 및 비치
도시개발 구역 지정의 고시
- 내용 통보
- 지구단위계획 구역 결정 고시

도시개발구역 지정 규모

도시지역 안
- 주거, 상업 지역 : 1만㎡ 이상
- 공업지역: 3만㎡ 이상
- 자연녹지 지역: 1만㎡ 이상 (상위계획에 개발계획이 되어 있어야 함)
- 생산녹지지역: 1만㎡ 이상 (생산녹지지역이 도시개발구역 지정 면적의 100분의 30 이하인 경우만 가능)
- 보전녹지지역: 도시개발사업 불가
도시지역 밖
- 30만㎡ 이상
- 예외적으로 20㎡ 이상
  - 초등학교 용지 확보하여 관할 교육청 동의를 받은 경우
  - 기존 도로와 연결되는 4차로 이상의 도로를 설치할 경우

실시계획단계

사업시행자 지정
- 도시개발구역 지정권자가 사업 시행자 지정
  - 정부 투자기관, 지방공사, 도시개발구역 내 토지 소유자, 민간 법인
- 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행할경우 토지소유자 또는 설립한 조합이 사업 시행자로 지정
실시계획 작성
- 실시계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획의 수립 기준에 따라 작성한 지구단위계획을 포함하여야 하며 설계도서, 자금계획, 공공시설 귀속 협의 도서 등 내용을 갖추어 실시계획 작성하여 지정권자에게 실시계획 인가를 받는다.
- 실시계획인가 신청
실시계획인가
- 실시계획 인가 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지정권자에게 제출한다.
- 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가한겨우는 지방자치단체장 의견을 미리 들어야 한다.
실시계획의 고시
- 사업 명칭, 사업 목적, 면적, 시행 방식, 시행기간 등 실시계획 고시
- 도시관리계획, 지구단위계획 결정 고시

사업시행단계

도시개발사업의 시행자는 수용 사용 방식, 환지 방식, 혼용 방식으로 시행 방식을 정하는 것을 원칙으로 합니다. 단, 사업의 용이성, 규모 등을 고려하여 필요한 경우는 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 시행 방식을 정할 수 있습니다.

사업방식	수용 사용 방식	환지 방식	혼용방식
내용	토지를 매수 또는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용하여 시행하는 방식	구역 내 토지의 소유권과 소유권 이외의 권리를 유지한 채 사업 시행 후, 사업 시행 전의 위치 또는 다른 위치에 토지 권리 면적을 이전하는 방식	수용 +환지 방식 – 구역 분할 혼용방식 – 구역 미분할 혼용방식
요건	공공 시행자 동의 요건 없음 민간사업자: 토지 면적의 2/3 소유 및 토지 소유자 총수의 1/2 이상 동의 확보	개발 계획 수립, 조합인가: 토지 면적의 2/3 이상 소유자와 토지 소유자 총수의 1/2 이상 동의 확보	구역 분할: 각각의 동의요건 충족 구역 미분할: 수용방식 준용

수용 사용방식

도시 주택의 건설에 필요한 토지를 집단적인 조성 및 공급이 필요한 경우 도시개발구역 내 토지를 수용 사용 하여 시행하는 사업 방식입니다.
행정청이 아닌 사업 시행자는 도시개발구역 내의 2/3 이상의 토지를 매입하고 소유자 수의 1/2 이상의 동의를 얻어야 시행할 수 있습니다.

토지수용 사용권 부여
- 구역 지정 후 토지의 세목 고시, 토지보상법 준용
- 면적의 2/3, 소유자 1/2 동의 필요
토지상환채권 발행
- 지정권자 승인, 기명식, 금융기관 지급 보증 분양 토지 및 건축물의 1/2 범위 내 토지소유자가 원하는 경우
이주대책 수립
- 토지보상법에 따라 시행자가 수립
선수금 수납 요건 승인
- 실시계획인가 후 지정권자 승인
조성토지 공급계획서 제출
분양
준공 검사
공사 완료

환지방식

대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위해 토지의 교환, 분리와 통합 기타의 구획 변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치, 변경이 필요한 경우 또는 도시개발사업을 시행하는 지역의 토지비가 인근 다른 지역에 비해 높아 수용 또는 사용 방식으로 시행하기 어려운 경우 환지 방식을 사용합니다.

환지계획 작성
- 시행자, 환지 설계
  - 통지와 공람 (시행자가 소유자, 임차권자 등에게 통지, 공람 기간 종료일로부터 60일 이내 반영 여부 통보)
환지계획인가 신청
환지계획인가
환지예정지 지정
- 사용, 수익권 >>> 예정지
- 처분권 >>> 종전 토지
준공검사
공사 완료 공고
환지 처분
- 시행자, 통지와 공고
- 종전 토지로 간주, 타 등기 제한, 등기는 처분 요건
등기촉탁 신청
- 환지처분 공고 후 14일 이내
청산금 징수 및 교부

혼용방식

수용 사용방식과 환지방식을 혼용하여 시행하는 방법입니다.

분할 혼용방식
- 수용 또는 사용방식이 적용되는 지역과 환지방식이 적용되는 지역을 사업시행지구별로 나누어 시행하는 방식
미분할 혼용방식
- 사업시행구역을 나누지 않고 혼용하여 시행하는 방식