도시정비사업 권리가액 비례율 감정평가 분담금

도시정비사업 조합원들에게 합리적으로 배분될 수 있도록 권리가액을 산정합니다. 이 권리가액은 비례율, 감정평가 등을 통해 산정 되고 이에 따라 분담금 결정이 됩니다.

권리가액

권리가액이란
분양 신청 조합원의 자산의 종전자산 가격에 정비사업 시행으로 분배되는 개발 이익이 적용된 조합원의 권리 가격
즉, 조합원 소유의 토지 및 건물의 감정가 (개발 사업 전)에 개발사업의 수익 비율을 적용한 가액입니다.

권리가액 = 종전자산 감정가액 x 비례율

종전자산 감정가액 (개발전 자산감정가)= 1억
비례율 = 130%
권리가액= 1억 x 130%
권리가액 1억3천만원

비례율

비례율이란
도시정비사업에서 조합원이 가지고 있던 토지 및 건물의 자산과 개발 후에 획득하게 되는 자산의 비율.
즉, 개발사업으로 분양하는 아파트와 상가의 총 분양수입에서 총 사업 비용(지출)을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전 자산의 총 평가액으로 나눈 금액을 말합니다.

비례율 = 총개발이익/ 투자원가 (개발전 감정가액 총액)
총개발이익 = 총 수입 – 총 사업비 (지출)
투자원가 = 개발사업 전 자산의 총 평가금액

분양 총 수입 = 1500억
총사업비 =  850억
투자원가 = 500억
비례율= (1500억 - 800억) / 500
비례율 130%

감정평가

감정평가는 사업전의 가격을 산정하는 종전자산 감정가액 과 개발 사업 후의 총 수익을 나타내는 종후자산 감정가액, 그리고 현금청산 대상자의 현금청산 감정가액으로 나뉘어 집니다.

종전자산 감정가액 (투자원가)

개발사업전 조합원들이 소유한 토지 및 건축물의 가격을 산정 하는 것은 종전자산 감정가액이라 합니다.
산정 기준은 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 당시 감정 평가액으로 정합니다.

종후자산 감정가액 (분양 총 수입)

개발 사업 후에 분양 받을 주택 및 상가의 분양가를 추산한 금액으로 분양 총 수입을 종후자간 감정가액이라 합니다.
산정 기준은 관리처분계획 수립시 가격을 평가해 적용된 분양가를 기준으로 산정 합니다.

현금청산 감정가액 (현금청산자)

현금청산 대상자 (도시정비법 제73조 제1항)
- 분양신청을 하지 않은 사람
- 도시정비법 제72조 제6항에 따라 분양신청을 할 수 없는 사람
- 도시정비법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람
- 분양신청기간 종료 이전에 철회 한 사람
종전자산 평가는 조합원간의 형평성과 배분의 기준이 되는 권리가액 산정이 목적 이지만 현금청산 평가는 개발이익이 배제되는 절대적 평가 보상이 목적
청산금액 산정은 관리처분인가 고시 90일 이내 협의 하여 산정하는 것이 1원칙
- 협의가 성립 안되면 수용재결 → 이의 재결 → 행정소송 절차
현금청산 감정평가 기준일
- 분양신청을 하지 않거나 철회한 경우: 분양신청기간 만료일 다음날
- 관리처분인가에 따라 분양대상에서 제외된 경우: 분양계약체결기간 종료일 다음날

분담금 청산금

권리가액이 산정되면 조합원 분양가격에서 권리가격을 제외한 금액이 모자르게 되면 분담금을 납부해야 하고 금액이 남게 되면 청산금을 수령 받게 됩니다.

분담금 (청산금) = 분양가격 – 권리가액

분양가격 = 5억 , 권리가액 = 3억
(분담금)  5억 -3억 = 2억

분약가격 = 5억 , 권리가액 = 7억
(청산금) 5억 - 7억 = -2억

추가 분담금

관리처분계획 당시 정해졌던 권리가액으로 각각 조합원의 분담금, 청산금이 발생 되는데 정비사업이 지연되거나 물가 상승으로 공사비, 금융비 인상과 미분양 등으로 인해 조합원이 추가로 더 부담해야 하는 경우 추가 분담금이 발생됩니다.