도시정비사업 재개발사업 추진절차

도시정비사업은 도시기능의 회복과 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 개발하기 위해 제정된 법의 절차에 따라 시행되는 사업입니다. 오늘은 도시정비사업중 재개발사업 추진절차에 대해 설명해 드리겠습니다.

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도시정비사업

도시정비사업이란?
도시 및 주거환경정비법에 의해 시행되는 도시정비사업은 재개발, 재건축, 주거환경개선사업으로 나뉘어집니다. 기반시설 열악하거나 노후화된 불량건축물이 밀집된 지역을 개선하거나 보전, 정비, 개량 하여 주거환경을 개선하는것에 목적을 둔 부동산개발사업입니다.

도시 및 주거환경정비법

도시 및 주거환경정비법은 기존의 도시재개발법과 도시저소득층주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 그리고 주택건설촉진법 중 주택재건축에 관한 내용이 통합되어 새로이 제정된 법입니다. 이 법은 주거환경 개선사업, 재개발 사업, 재건축 사업이라는 3가지 분야를 하나의 법에서 다루고 있습니다.

이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.
도시 및 주거환경정비법 제1장 1조(목적)

도시 및 주거환경정비법 (약칭: 도시정비사업)

재개발사업 추진절차

사업준비단계

1. 도시 및 주거환경 정비기본계획

• 정비사업의 기본방향 제시
• 타당성 검토 : 10년 단위로 수립하고, 5년마다 타당성 여부를 검토
• 수립절차 : 기본계획 수립을 위해 주민의견청취 등 → 협의 및 심의 → 승인 → 고시 → 보고

2. 정비계획입안

• 절차: 주민에게 서면 통보 → 주민 설명회 → 30일 이상 공람 → 지방의회 의견청취 → 정비구역지정 신청
• 주민의 입안제안 : 토지소유자는 입안권자에게 입안 제안을 할 수 있습니다. (도시정비법 제14조)
  • 토지등 소유자의 2/3 이하 및 토지면적 2/3이하의 범위에서 시,도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 시,도조례로 정하는 제안서 서식에 맞게 작성하여 자료를 첨부해서 제출.
  • 정비계획의 입안권자는 위 제안이 있는 경우 제안일부터 60일 이내에 정비계획 반영 여부를 제안자에게 통보하여야 한다.

3. 정비구역

• 지정효과 : 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정 고시
• 행위제한: 건축물의 건축, 공작물 설지, 토지의 형질변경, 토석채취, 토지 분할, 적재행위등
• 지정절차: 지방도시계획위원회 심의 →고시 및 보고 →보도 및 열람

정비구역 해제

• 정비구역 해제
  • 정비예정구역에서 3년이 되는날 까지 정비구역 지정 신청하지 않은 경우
  • 정비구역지정 고시된 날부터 2년이 되는 날 까지 추진위 승인을 신청하지 않은 경우
  • 정비구역지정 고시된 날부터 3년이 되는 날 까지 조합설립인가를 신청하지 않은 경우(추진위 구성 하지 않은 경우 한정)
  • 추진위 승인일부터 2년이 되는 날 까지 조합설립인가 신청하지 않은 경우
  • 조합설립인가 받은 후 3년이 되는 날 까지 사업시행계획인가 신청하지 않은 경우

• 정비구역 직권해제
  • 정비사업으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우
  • 정비구역 지정 목적이 달성될 수 없다고 인정되는 경우
  • 토지등소유자의 30%이상이 해제를 요청한 경우(추진위구성이 되지 않은 구역으로 한정)
  • 정비구역이 지정된 날 부터 10년 이상 지나고, 추진상황이 사업의 목적에 달성할수 없다고 인정되어 토지소유자의 과반수가 동의 한 경우 (주거환경개선사업 한정)
  • 추진위 또는 조합설립에 동의한 소유자의 1/2이항 2/3이하 범위에서 시,도 조례로 정한 비율 이상으로 해제를 요청한 경우 (사업시행인가 신청전 이거나 하지 않은 경우로 한정)
  • 추진위 또는 조합설립이 설립된 지역에서 소유자 과반수 동의로 해제를 요청한 경우 (사업시행인가 신청전 이거나 하지 않은 경우로 한정)

사업시행단계

1. 조합설립추진 위원회

• 구성: 위원장을 포함 5명 이상의 위원구성
• 정비정비사업전문관리자 선정 하여 조합설립인가 받기 위한 준비 업무 개시

3. 사업시행자

• 조합이 시행하거나 조합원의 과방수 동의를 받아 시장, 군수, 토지주택공사, 건설업자, 등록사업자 와 공동으로 시행할 수 있다.
• 토지소유자가 20인 미만인 경우 조합 없이 토지소유자가 재개발 사업을 시행할 수 있다.

4. 시공사 선정

1. 선정계획수립
2. 입찰공고
3. 현장설명회
4. 입찰서 접수
5. 대의원회 의결
6. 시공사 선정 총회
7. 계약 체결(최종시공사 선정)

5. 각종 심의

• 건물 인허가에 앞서 도시 미관의 향상과 공공성 확보를 목적으로 합니다.
• 안전, 환경, 교통, 지하 안전, 재해, 교육 환경, 문화재 보존, 사전 재난, 미술설치계획 등 각종 영향평가를 심의 합니다.

6. 사업시행인가

• 사업시행인가 절차
  1. 시행인가 신청서류의 작성
     • 신청서류, 조합원 과반수 동의 (총회 직접 참석자20%이상)
  2. 인가의 신청
  3. 관계기관 및 부서 협의
  4. 공람 공고 및 이견 청취
  5. 제출의견서 심사 및 처리
  6. 사업시행인가
  7. 고시

관리처분계획단계

정비사업에서 조합원들에게 합리적으로 배분될 수 있도록 산정하는 절차

1. 감정평가: 부동산 가치를 산정
   • 감정평가를 통한 권리가액 및 분담금 산정
2. 분양신청
   • 사업시행인가 고시 후 120일 이내에 분양통지
   • 통지후 30일 ~60일 이내 분양신청 (필요시 20일 이내 기간 연장)
   • 손실보상 협의: 분양신청을 하지 않은 조합원과의 손실보상에 관한 협의를 하여야 함.
   • 자격이 없는 조합원은 현금청산자로 확정
3. 관리처분계획 수립 및 통지
4. 총회 의결
5. 공람 및 의견청취후 인가 신청
6. 관리처분계획 인가 및 고시

완료단계

1. 이주 및 철거 착공

1. 이주
   • 건물 철거를 위해 이주 시작
   • 각개인이 제출한 이주 계획서를 바탕으로 개인의 책임과 비용에 따라 이주비등을 지급 하고 정해진 기간 내에 이주를 완료하여야 함.
   • 이주에 따른 주요 소송 : 건물 명도 소송, 손해배상청구 소송, 매도청구 소송, 처분금지 가처분 소송등
2. 철거
3. 착공

2. 일반분양

• 조합원 분양후 잔여분에 대한 일반 분양 실시
• 잔여분 30세대 이상 일반 분양.
  • 분양공고 실시, 청약접수, 청약통장 필요
• 잔여분 30세대 이하 임의 분양.
  • 분양공고 없음, 청약접수 없음. 청약통장 불필요

3. 공사완료 후 준공 인가

• 정비사업의 공사가 완료하면 준공인가를 받아야 함.
• 준공후 정비구역 해제
• 준공인가 신청전 사용허가
  • 완공된 건축물의 사용에 지장이 없는 경우 대통령령으로 정하는 기준에 적합하면 입주예정자가 이용할 수 있도록 사업시행자가 허가 가능

4. 이전 고시 및 등기

• 소유권 취득
• 권리 확정

5. 청산 및 해산

• 이전고시가 있은 후 종전 소유 가격과 분양받은 가격의 차이 발생에 따라 청산금을 지급 및 징수함.
• 사업이 완료되면 조합을 해산함.

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