도시정비사업 종류 변경 도시정비법 소규모주택정비법

부동산 개발 사업중 도시정비사업은 도시기능의 회복이 필요하거나 열악한 지역을 계획적으로 개선하기 위한 사업입니다. 이러한 도시정비사업 종류와 변경 과정에 대해서 알아보고 도시정비법 소규모주택정비법 등에 대해 알아보겠습니다.

도시정비사업 종류 변경

도시정비사업의 변천사

도시정비사업에 적용되는 [도시 및 주거환경 정비법 (도정법)]은 2003년 7월 1일 부터 시행되었습니다. 그 이후 도정법이 개정되어 사업이 추가 되거나 통폐합되어 사업 종류 변경이 이었습니다.

도시정비법의 도시정비사업종류

2003년 07월 01일 ~ 2012년 08월 01일	2012년 08월 02일 ~ 2018년 02월 08일	2018년 2월 09일 ~ 2021년 7월 13일	2021년 7월 14일 ~ 현재
주택재개발사업 주택재건축사업 주거환경개선사업 도시환경정비사업	주택재개발사업 주택재건축사업 주거환경개선사업 도시환경정비사업 주거환경관리사업 가로주택정비사업	재개발사업 재건축사업 주거환경개선사업	재개발사업 (공공 재개발) 재건축사업 (공공 재건축) 주거환건개선사업

도시정비사업

도시정비사업 이란?
도시의 기능을 회복시키거나 주거환경이 불량하여 계획적인 정비가 필요한 지역의 노후 불량 건축물을 효율적으로 개량하기 위한 사업으로 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 것을 목적으로 합니다.

제1조(목적) 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.
도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )

도시 및 주거환경정비법

도시 및 주거 환경 정비법은 지존의 도시재개발법과 도시 저소득층 주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법 그리고 주택건설촉진법 중 주택재건축에 관한 내용이 통합되어 새롭게 제정된 법입니다. 이 법은 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 분야를 하나의 법에서 다루고 있습니다.

도시정비사업 종류

주거환경개선사업

도시저소득 주민이 접단거주하는 지역으로 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공공이요잇설 확충을 통하여 주거 환경을 보전 정비 개량 하기 위한 사업을 말합니다.

시행절차
- 기본계획 수립→정비계획 수립 및 구역지정→시행자지정→사업시행인가→착공→분양→준공 및 이전
주민동의
- 토지등소유자의 2/3 이상 + 세입자 세대수 과반수
- -토지등소유자 2/3이상(현지개량방식 등)

재개발 사업

정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.

시행절차
- 기본계획 수립→정비계획 수립 및 구역지정→추진위원회 승인→조합설립→시공자 선정→사업시행인가→관리처분계획인가→착공→분양→준공 및 이전→청산
주민동의
- 추진위원회 인가 : 토지등소유자의 과반수
- 조합인가 : 토지등소유자의 3/4 이상+토지면적의 1/2 이상 의 토지소자 동의
- 토지등소유자 방식 : 사업시행인가 신청 전 토지등소유자의 3/4 이상

재개발사업 추진 절차 알아보기

재건축 사업

정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물에 해당하는 공동 주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

시행절차
- 기본계획 수립→안전진단→정비계획 수립 및 구역지정→추진위원회 승인→조합설립→시공자 선정→사업시행인가→관리처분계획인가→착공→분양→준공 및 이전→청산
주민동의
- 추진위원회 인가 : 토지등소유자의 과반수
- 조합인가 : 동별 구분소유자의 1/2 이상+토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의+ 전체 구분소유자 3/4 및 토지면적 3/4 이상 토지소유자 동의

공공 재개발 재건축 사업

재개발, 재건축 사업 요건이 부합한 지역에서 시장, 군수 또는 토지주택공사등과 같은 공공기관이 시행자 또는 공동 시행이나 대행하고 재건축, 재개발 사업보다 사업 시행 요건이 완화되어 단독 주민 2/3이상, 공동주민 1/2이상의 동의만 있으면 공모를 통한 참여로 사업 추진이 가능하고 사업시행계획인가와 관련된 심의를 통합해서 받을 수가 있게 됩니다.

공공재개발은 법적상한용적률의 120%까지 건축할 수 있고 국민주택규모 주택건설비율도 조정됩니다.
공공재건축은 용적률이 완화되고 용도지역이 현재보다 한 단계 상향조정됩니다.

소규모주택정비법

소규모주택정비법 이란?
오래된 빈집 또는 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역을 개량 시행하는 사업을 말합니다.
소규모주택정비법은 2018년에 시행된 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법] 이며 빈집 정비 사업과 소규모주택정비사업으로 나뉘어 집니다. 이 법은 법령에서 특례를 규정하고 있기 때문에 다른 법령과 상충되는 경우 특례법이 우선 적용 됩니다.

제3조(다른 법률과의 관계) ① 이 법은 빈집 정비사업 및 소규모주택정비사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다.

② 빈집정비사업과 자율주택정비사업에 관하여 「농어촌정비법」 제2조제1호 및 제2호에 따른 농어촌 및 준농어촌에서는 이 법을 적용하지 아니한다. 다만, 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제1항제5호에 따른 도시재생활성화지역에서 시행하는 자율주택정비사업에 관해서는 그러하지 아니하다. <개정 2019. 4. 23.>

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 ( 약칭: 소규모주택정비법 )

빈집정비사업

특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수등이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날 부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업

빈집 제외 대상

공공임대주택
미분양주택으로서 사용검사를 받은 후 5년이 경과하지 아니한 주택
사용승인 또는 사용검사를 받지 아니한 주택
준주택. 다만, 오피스텔은 제외
별장 등 일시적 거주 또는 사용을 목적으로 하는 주택

소규모주택정비시업

도심 내 노후된 소규모 주택의 주거환경을 개선하고 생활의 질을 향상시기기 위한 정비사업입니다.

자율주택정비사업

단독, 다세대, 연립주택 소유자들이 주민합의체를 구성하여 스스로 노후주택을 개량 또는 건설하는 사업 입니다.

노후, 불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 3/2이상일 것
해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 미만일 것 ※ 건축위원회 심의를 거칠 경우 80% 추가 가능
- 단독주택인 경우 : 10호미만
- 연립주택, 다세대주택인 경우 : 20세대 미만
- 단독주택과 연립주택‧다세대주택이 혼재된 경우 : 20채 미만
건축 연면적의 20% 이상을 공공지원민간임대 또는 공공임대주택으로 건설하면 심의를 통해 용적률을 법적상한까지 완화 가능
사업시행구역이 지자체 근린 재생형 활성화계획에 포함된 경우 지방 건축위원회를 거쳐 건축 특례 적용(건축물 높이제한, 건폐율 등 완화)

가로주택정비사업

노후·불량건축물이 밀집한 가로로 둘러싸인 지역에서 종전 기반시설을 유지하면서 소규모로 주거환경을 정비하는 사업

노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상
기존주택 수가 단독주택 10호 또는 공동주택 20세대(단독+공동 포함) 이상
가로구역범위 (아래요건 모두 충족)
- 가로구역 면적이 1만㎡ 미만(조례에 따라 1만3천㎡까지, 도계위 심의를 거치면 최대 2만㎡까지, 소규모주택정비 관리지역 2만㎡까지 가능)
  - 공공이 단독 또는 공동시행자로 사업 참여
  - 공공임대주택(10%이상) 공급
  - 1만㎡ 이상의 경우 지구단위 계획 등 수립 및 도시계획위원회 심의 의무화
- 가로구역 내 4m를 초과하는 통과 도시계획도로가 없을 것
- 도시계획도로 또는 「건축법」에 따른 6m 이상 도로 등으로 둘러싸인 일단의 지역 (공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장, 도로 예정지 등도 도로로 간주)

소규모재건축사업 또는 공공참여 소규모재건축활성화사업

정비기반시설이 양호한 지역에서 노후된 공동주택 단지를 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업

집주인들이 설립한 조합이 직접 시행하거나 조합원의 과반수 동의를 받아 공기업, 건설업자(신탁업자)등과 공동시행
- 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의, 주택단지 전체 구분소유자 3/4이상, 토지면적 3/4 이상의 동의를 얻어 조합설립. 다만, 안전사고에 대한 우려가 있는 건축물의 경우에는 별도의 조합 설립 없이 공기업을 사업시행자로 지정하여 사업 추진
사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것
노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것
노후불량건축물 조건*에 해당하면 별도 안전진단 없이 사업진행
- 안전사고의 우려가 있는 건축물
- 중대한 기능적 결함 등 구조상 문제
- 준공 후 20년∼30년의 범위에서 조례로 정하는 기간이 경과한 경우 등

소규모재개발사업

주거‧상업‧산업 등 기능이 혼재된 역세권‧준공업지역에서 소규모로 주거‧도시환경을 개선하는 사업

승강장 350m 이내 역세권, 노후건축물 비율 1/2 이상 등
조합, 주민합의체 방식으로 직접 사업을 시행하거나, 토지주택공사 등 공공시행자를 지정하여 공공시행 방식으로 사업 추진
역세권‧준공업 5천㎡ 이하 지역에서 토지주 1/4 이상의 동의로 사업시행예정구역 지정을 시장‧군수등에 제안
역세권에서 시행하는 사업은 사업시행인가가 있는 날부터 주거지역을 세분하여 정하는 지역 중 통합 심의를 법적상한 용적률까지 정할 수 있다.