부동산 개발 사업의 성공을 위해서는 여러 단계가 있습니다. 그 중 부동산 사업계획서 작성은 사업의 전체적인 구성을 짜고 사업의 방향성과 목적을 계획하는 아주 중요한 단계입니다. 지금부터 사업계획서를 작성하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
부동산 사업계획서란?
일반 사업계획서와 부동산 사업계획서는 모두 사업의 성공을 위해 계획하고 작성되는 문서이지만, 핵심적인 목적과 내용에서 차이 점이 있습니다. 일반 사업계획서는 새로운 사업의 시작을 위해 투자 유치를 목적으로 타당성을 입증하는데 초점을 두었다면, 부동산 사업계획서는 부동산 자산을 분석하여 사업의 개발 방향과 재무 계획을 수립하여 제시함으로서 수익성 검증을 통해 투자자들의 참여를 유도하는 데 초점을 두고 있습니다. 일반적으로 PM업무를 대행하는 곳에서 사업계획서를 작성합니다.
사업계획서 구성
- 프로젝트의 목적
- 프로젝트 절차
- 사업 개요
- 개발 환경 분석
- 사업지 환경 분석
- 사업지 시장 분석
- 적정 분양가
- 프로젝트 수지 분석
사업계획서 작성
1. 프로젝트의 목적
건물의 용도(근린생활시설, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 업무시설, 공동주택등)와 부동산 개발 방법(도시개발사업, 민간임대, 공공임대, 지역(직장)주택조합등)에 대해 자세히 설명 합니다.
- 본 사업의 개발 목적과 사업 추진 배경을 작성 합니다.
- 건물의 용도(근린생활시설, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 업무시설, 공동주택등)와 부동산 개발 방법(도시개발사업, 민간임대, 공공임대, 지역(직장)주택조합등)에 대해 자세히 설명 합니다.
2. 프로젝트 절차
- 본 사업의 개발 방법에 따라 개발의 순서와 일정을 작성합니다.
- 프로젝트에 맞는 부동산 개발 관련 법규 및 규제를 준수하는 계획을 제시합니다.
3. 사업개요
- 설계 개요: 사업면적, 연면적, 용도, 건폐율, 용적률등의 건축개요와 층별 개요 및 용도별 분양면적표등을 표시합니다.
- 위치도: 사업지의 위치를 나타냅니다. 반경 10km이상의 광역 위치도와 정밀 위치도를 그려 넣어 줍니다.
- 지적도: 사업지의 필지가 구분되어 있는 지적도를 표시 합니다.
- 토지, 건물 기본정보: 사업지의 토지, 소유별, 공시지가, 용도, 노후도 등을 표시 합니다.
- 토지목록: 작성한 토지조서를 면적과 지번 소유현황정도만 표시 합니다.
- 토지이용계획도: 사업지 대표번지의 토지이용계획도를 표시합니다.
4. 개발 환경 분석
사업지 환경 분석
- 입지 환경 분석: 사업지를 중심으로 교통, 생활, 교육환경을 분석합니다.
- 인구 현황: 행정동별 인구현황을 10년전부터 최근까지의 데이터를 넣어 그림 형식이나 차트로 보여줍니다.
- 주택 거주 현황: 행정동별 거주형태, 면적별, 사용용도별로 데이터를 수집하여 차트형식으로 보여줍니다.
- 인근 사업체 현황: 사업지 인근의 산업단지와 산업체 현황을 그림이나 지도형태로 나타냅니다.
- 사업지인근 개발 계획
- 도시계획: 사업지인근 개발 계획에대해서 지도위에 표현 합니다.
- 교통: 사업지인근의 교통 개발 예정을 파악하여 지도위에 표현 합니다.
시장환경 분석
- 부동산 주요지수 및 조사: 현재 부동산의 주요 지수와 부동산 시장의 흐름의 데이터를 그래프 형식으로 표현합니다.
- 거래 공급 시장 동향: 사업지 인근의 부동산 공급 현황과 미분양을 파악하여 그래프 형태로 나타냅니다.
- 거래량 추이: 본 프로젝트와 동일안 개발상품의 거래량 데이터를 차트형식으로 표현 합니다.
- 공급 예정: 공급 예정량과 지역을 지도위에 표현 합니다.
5. 적정 분양가
- 사업지 인근 분양 현황: 현재 분양 단지의 최근 분양가를 파악합니다.
- 평균 분양가: 해당 사업지 인근의 2년간 평균 분양가를 산출 합니다.
- 실거래가 현황: 입주일 기준으로 10~5년, 5~입주예정의 실거래가를 파악합니다.
- 요인비교분석: 해당 사업지와 리딩단지를 환경, 상품성 요인으로 비교분석하여 환산가격을 산출합니다.
- 적정 분양가 산출: 평균 분양가, 실거래가, 요인 비교분석, 지가 상승률, 분양 현황등을 고려하여 3단계(저, 중, 고)로 분양가를 산출합니다.
6. 프로젝트 수지분석
- 프로젝트를 계획하며 수집한 데이터를 기반으로 사업성의 유무를 판단하는 수지분석표
- 예상 분양수입과 지출을 계산으로 산출된 수익률을 제시함으로서 사업계획서의 마지막장에 기입하여 투자자의 참여를 유도 합니다.
지금까지 부동산 개발 에서 필요한 사업계획서 작성 방법에 대해서 알려 드렸습니다. 사업계획서를 작성하실때 도움이 되길 바랍니다.