부동산 시행. 부동산 개발 사업을 운영하기 위한 사업 주체인 시행사(자)는 부동산 시행의 성공을 위해 많은 협력사와의 협업을 통해 시행 사업을 진행합니다. 이번 시간에는 부동산 개발 사업의 부동산 시행 절차와 개발 과정에 대해 순서대로 설명해 드리겠습니다.
부동산 시행 사업
부동산 시행 사업이란? 소규모 개발 사업부터 대규모 개발 사업까지 어떠한 부동산 개발사업을 운영하여 이끌어 가는 것을 부동산 시행 사업이라 합니다.
시행사(자)
시행사란?
부동산 개발사업을 끌어 나가는 운영 주체 즉, 시행사(자)는 개인이 될 수도 있고, 법인, 단체, 기관 등 개발 사업의 특성에 따라 운영 주체가 달라집니다. 예를 들어 아파트 재개발 재건축재개발 사업이라면 조합이 시행자이고, 민간 부동산 개발 사업이면 부동산 개발 회사나 법인 등 실행하는 사업체가 시행사가 됩니다. 또는 개인의 땅에 건물을 지어 부동산 개발을 한다면 개인이 시행자가 되는 것입니다.
시행 협력사
- 금융기관: 브리지 대출, PF대출 등 사업에 필요한 금융을 지원합니다.
- 설계사: 건축물의 기초와 목표를 협의 하여 설계하고 건축물의 인허가 등 계획을 담당합니다.
- 관공서: 개발사업의 인허가 등 사업에 대한 승인을 담당합니다.
- 시공사: 건축물의 공사를 담당합니다.
- 용역사
- 업무대행사: 부동산 개발 계획의 업무를 시행사(자)로부터 위임받아 대행하는 용역을 담당합니다.
- 분양대행사: 건축물의 분양에 필요한 인력과 마케팅 용역을 담당합니다.
- 토지 용역사: 부동산 개발할 토지의 매입계약과 동의서 징수 업무 용역을 담당합니다.
부동산 시행사업 절차
시행사업 검토 사항
- 비용 추산
- 건축규모 추산
- 사업수지작성 및 타당성 검토
- 금융조달계획 및 방식 결정
- IM작성
- 시공사, 신탁사 선정
일반적인 사업 시행시 검토 사항 입니다. 만약 토지주 작업 및 협상이 완료 되지 않았거나 이제 시작 해야 하는 상황이라면 토지 업무에 계약금에 대한 금융부분 검토 필요합니다.
부동산 시행 절차
- 사업지 조사 및 선정
- 부동산 시행 사업의 첫 번째 순서로 사업지 조사 및 선정입니다. 사업지의 위치는 사업의 성패를 좌우할 수 있을 만큼 매우 중요하기 때문에 정확한 조사가 필요합니다.
- 사업성 검토
- 위치를 선정하였으면 사업성을 검토하여 사업의 실행 여부를 결정 합니다. 용적률 건폐율 등 사업지의 용도에 맞는 건축 규모를 정하고 시장 조사를 통한 수요 예측 및 분양가 산정과 공사비, 금융비 등을 산출하여 수지 분석을 통해 사업성을 확인 합니다. 조사한 자료와 수지분석을 통한 사업성 검토를 토대로 사업계획서를 작성하여 프로젝트 계획을 세웁니다.
- 자금 조달 계획
- 확인된 사업성을 기반으로 자금 조달계획을 세웁니다. 사업성이 확인 되었으면 금융권의 브릿지, PF대출을 통해 토지 확보와 공사비 확보 등 사업에 필요한 금융을 조달합니다.
- 사업지 계약
- 토지의 권리를 확보합니다. 자본금으로 사업부지를 계약 하거나 브릿지 대출을 통해 부족한 토지 계약금을 충당 합니다.
- 인허가
- 시공사와 건축 설계를 확정하여 사업승인인가를 진행 합니다. 건축 규모에 따라 인허가, 건축심의, 각종 영향평가 등이 필요 합니다.
- PF 대출
- 건축 사업에 필요한 PF대출을 진행 합니다. 앞서 받은 대출의 대환, 건축비, 토지 잔금 등 사업비에 사용됩니다.
- 토지비 납부
- 금융권에서 받은 PF 대출로 토지비를 완납하여 착공 준비를 합니다.
- 철거 및 착공
- 철거 및 착공분양할 수 있는 있는 부동산 상품을 건축합니다.
- 분양
- 부동산 사업의 수입 부분을 담당합니다. 시행사에서 직접 또는 대행을 분양합니다. 분양가,, 분양 방법, 분양 일정 등을 결정하여 분양 업무를 수행합니다.
- 준공, 공사관리 및 수분양자 관리
- 수분양자 관리와 공사 일정 관리 등 업무를 수행 하고, 미분양 또는 수분양자 이탈 방지를 위한 방안을 마련 합니다. 중도금 수납 업무를 진행하여 수분양자의 대출 업무를 지원 합니다.
- 입주 및 정산, 하자 보수 관리
- 완공이 되어 분양자들의 입주 업무를 지원하고, 공사의 미비한 부분을 확인 하여 하자 업무를 처리합니다. 분양 수익을 결산하여 마무리 합니다.
부동산 시행 사업의 절차와 과정에 대해서 간단하게 설명 드렸습니다. 부동산 개발은 이익이 많은 만큼 많은 위험 요소와 여러 변수가 발생합니다. 부동산 시행 절차를 참고 하셔서 성공적인 개발 사업을 하시길 바라겠습니다.