부동산 개발에 있어 매우 중요한 부분을 차지하고 있는 부동산 사업 대출. 즉, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)를 말합니다. 오늘은 부동산 PF의 기본 개념과 대한민국 부동산 시장의 PF 대출의 현실과 활용에 대해 설명해 드리겠습니다.
부동산 PF
기업의 금융
기업의 금융은 미래의 성장성과 현재의 재무 안정성으로 나뉠 수 있습니다.
- 미래의 성장성: 기업의 미래 현금 흐름
- 미래의 성장성은 기업이 어떠한 프로젝트를 진행할 때 초기 자본을 마련할 수 있는 근거가 됩니다.
- 재무의 안정성: 기업의 상환 능력
- 재무의 안정성은 기업의 운영 중에 필요한 자본을 외부로부터 조달할 수 있는 근거가 됩니다.
부동산 PF 란?
PF의 대출은 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing)의 줄임말로 사업성과 미래의 현금 흐름을 보고 실행하는 금융 자금입니다. 기업 금융에서 프로젝트의 미래의 성장성 분석하여 자금을 투입하는 것이라 볼 수 있습니다.
PF는 반드시 프로젝트의 사업성을 기반으로 해당 프로젝트의 사용하는 것을 전제로 해야 합니다. 위험 요소는 제거 하는 것이 중요 합니다.
부동산 PF 대출의 핵심
수익이 높으면 위험성 또한 높고 수익이 낮으면 위험성 또한 낮기에 이 둘의 관계는 항상 같이 움직이므로 프로젝트의 수익성과 안정성을 최대한 면밀히 검토하여 이를 기반으로 금융의 승인이 이루어 져야 합니다.
- 수익성: 부동산 프로젝트의 투자로 어느 정도의 수익을 보장할 수 있을까?
- 안정성: 투자한 비용을 안전하게 돌려받을 수 있을까?
“기대 이익이 높으면서 위험이 없는 투자는 이 세상에 존재하지 않는다.”
부동산 PF 대출의 위험 요소
프로젝트와 관련 없는 위험 요소
- 회사의 부실 또는 부족한 자금, 낮은 신용으로 인한 채무 불이행 리스크
- 진행 중인 부동산 프로젝트에 의도치 않은 제삼자의 권리 주장
위험 요소 제거 방안
- 부동산 신탁
- SPC 법인 설립
부동산 PF 요소와 현실
기초 자산
부동산 개발에서 사업 프로젝트의 부동산 담보를 말합니다. 부동산은 전 세계 어느 자산 중 매우 강력한 담보 가치를 지니고 있습니다.
- 대한민국 부동산 PF에서 정의하는 부동산 담보의 의미: 부동산 개발 전 확정되지 않은 미래의 부동산을 가지고 가치를 추정하는 미확정 부동산
현금 흐름
부동산 개발 프로젝트의 미래를 예측하여 수익성을 계산한 현금 흐름
- 부동산 개발 후 분양 사업에 대한 수익성
- 부동산 개발 후 임대 사업에 대한 수익성
신용 보강
부동산 개발 프로젝트의 수익성과 안정성을 정확하게 파악하지 못하였거나 회사 내부의 부족한 자금 또는 부족한 투자 유치로 자란 자금을 신용 보강.
- 시공사 책임 준공 확약
- 신탁사 책임 준공 보증
- 보증 공사의 PF 보증
시공사의 책임 준공 확약은 매우 강력한 담보로 작용합니다. 말 그대로 시공사에서 어떠한 일이 있더라도 본 프로젝트의 건축물을 완공 시키겠다는 약속이며 이를 지키기 못하였을 때 시공사의 회사채를 발행하여 채권을 대신 변제하겠다는 강력한 담보입니다. 하지만 이러한 담보의 신빙성을 지닌 건설사는 건설 신용등급 A-이상이 되는 건설사만이 단독 책임준공 확약만으로 신용 보강을 할 수 있으며 A-미만 건설사의 책임준공 확약은 책임 준공 담보 가치가 낮기 때문에 PF 보증이나 신탁사의 책임 준공 보증, 미분양 담보 대출 확약 등이 동반 되어야 담보가치가 높아 집니다.
대한민국에서 이러한 시공사 책임 준공 확약을 통한 신용 보강을 할 수 있는 곳은 1군 건설사중에서도 몇 되지 않습니다.
대한민국 PF대출의 현실
수익성과 안정성을 면밀히 파악하기 보다는 프로젝트 부동산의 담보물의 가치를 기준으로 사실상 담보 대출 성격을 띠고 있으며 담보 대출처럼 운용하고 있습니다. 이러한 이유 등등으로 인해 대한민국 PF 시장에는 신용 보강이 필요하게 되었습니다. 위험에 따른 각 단계별 보증 등은 최종 공급가의 상승에 영향을 미치고 최종 비자들의 부담이 커지는 악영향이 지속되고 있는 현실입니다.
또한 이러한 국내 부동산 PF 구조적 특징은 금융시장이 불안정할 때 같이 위험성이 동반되고, 부동산 개발 프로젝트가 부실할 때 PF를 공급한 금융사들도 같이 부실을 초래하는 문제를 지니고 있습니다.
지금까지 부동산 PF의 기본 개념과 대한민국 부동산 PF 시장의 3가지 요소에 대해서 설명해 드렸습니다. 부동산 PF를 이해하는데 도움이 되었으면 합니다.