부동산 개발사업의 성공을 위해서는 여러 협력사와의 업무협약이 필요합니다. 그중에 부동산개발 사업의 총체적인 업무를 계획하고 실행하는 PM(project management) 사의 역할이 매우 중요하다고 볼 수 있습니다. 부동산 PM 업무와 PM(프로젝트 매니저) 사의 역할과 업무 범위에 관해 설명해 드리겠습니다.
부동산 PM 업무란? (Project Management)
부동산 개발을 하기 위해 토지 매입, 각종 인허가, 건축, 분양, 건물 사후관리 등의 업무들을 총괄하는 것을 말합니다.
부동산 PM사란?
부동산 개발 사업의 PM 업무 서비스를 제공하는 회사를 말합니다. 즉, 시행사의 업무를 대행하는 용역대행사라고 보시면 되겠습니다.
2000년도 중반 부동산 사업의 상승세를 힘입어 개발 사업에 뛰어든 토지주 및 시행사 중 사업 능력이 부족한 시행사들이 업무를 위탁하면서 많이 생겨났습니다. 이러한 PM 업무대행사들은 모든 업무를 대행하는 대형 회사나 개발 사업의 일부분만 대행하는 중소형급 회사 그리고 금융 업무만을 전담하는 대행하는 회사들로 구분이 됩니다. 금융권에서 PM사를 시행사와 시공사의 자금 및 협력과 현장 점검 등 사업장의 관리를 위해 역으로 활용하기도 합니다.
PM사의 역할
토지주(시행사)로 부터 부동산 개발을 위임받아 사업을 계획하고 설계, 건축 및 인허가, 금융 자금 조달, 시공, 분양까지 모두를 총괄 지휘를 하는 역할을 합니다. 단계별 맞춤 협력사와의 계약을 주도하여 시행사의 이익을 목적으로 운영합니다.
PM사의 업무 프로세스
토지 매입 또는 개발 가능 사업지 선정
부동산 개발 사업이 가능한 곳인지 현장을 조사하여 개발 가능성을 확인한 후, 가설계를 통한 규모를 정하고, 세밀한 조사 분석으로 분양가를 산정하여 수지 분석을 산출하여 사업성 및 분양성을 검토
- 현장 조사
- 입지선정
- 가설계, 규모 검토
- 예상 분양가 산정
- 수지 분석
- 사업성 및 분양성 검토
사업계획서 작성
개발 방향, 방법에 맞는 법규를 검토하고 더욱 세밀한 기획설계, 입지환경과 시장 조사를 통해 분양성을 분석하여 사업계획서 작성. 현금흐름표를 작성하여 총괄 계획 수립.
- 개발 목적 및 방향과 방법 설정
- 법규검토
- 계획설계
- 시장조사
- 사업계획서 작성
- 수지분석 작성
- 현금 흐름표 작성
- 총괄계획 수립
설계
사업지의 착공 전 세밀한 조사를 통해 계획 설계 조정을 통해 기본 설계로 전환
- 계획 설계 조정
- 시공 전 사전 조사
- 기본 설계
인허가
실시설계를 통한 건축허가 및 개발 행위 허가 등은 취득
계획한 상품에 맞추어 각종 제도와 법규를 숙지하고, 인허가 과정이 최대한 간소화될 수 있도록 자료 및 라인 활용
- 실시 설계
- 설계비 산정
- 공사감리계획
- 공사용도서 작성
세무 설계
토지매입, 개발 인허가, 분양, 준공 청산등 세부 단계에 필요한 세무 계획 마련 세무 업무는 협력 세무사와 계약하여 진행.
건축(착공)
사업 초기 시공사 MOU 등 시공사 입찰을 통한 시공사 선정 시공 능력 파악 과 공사비 등 리스크관리 방안을 집중
- 시공 능력 평가
- 시공사 입찰
- 리스크 관리 방안
분양
분양가 산정 및 계획, 모델 하우스 운영과 분양 자금 관리, 분양 대행사와 계약하여 운영 관리 감독
- 분양가 산정
- 마케팅 방안 수립
- 모델 하우스 운영
- 분양 대금 관리
- 분양대행사 업무계약
준공
준공 검사 및 하자 보수계획 등 추가 공사 검토와 공사 관련 민원 해결
- 민원 해결
- 준공 검사
- 하자 보수 계획
- 추가 공사 확인
부동산 개발사업의 성공을 위해서는 필요한 PM의 역할과 업무에 대해서 설명해 드렸습니다. 부동산 개발 사업은 여러 협력사와 업무협약을 통한 개발 사업이 필요합니다.