재건축 재개발사업시 조합원들과 세입자 및 현금청산자들을의 퇴거를 위해 이주비 이사비 주거이전비 이주정착금 등 비용을 지급 하거나 대출 해줍니다. 이번시간에는 이러한 퇴거비용 지급대상 기준에 대해서 알아 보겠습니다.
퇴거비용 지급 대상
재건축 재개발 정비사업의 성격에 따라 퇴거비용의 지급대상이 다릅니다. 보상을 받을 수 있는 것으로는 이주비, 이사비, 이주정착금, 주거이전비 등이 있습니다.
이주비
이주비는 정비사업 공사가 진행되는 동안 조합원이 이사하여 지낼수 있도록 조합에서 시중 은행등과 협의해 대여 해주는 대출비용입니다. 이 비용은 대출금이기 때문에 입주 뒤 상환 해야 합니다.
이주비 대상자
- 이주비 대출은 정비구역 내 부동산을 소유한 하고 정비사업에 동의한 조합원을 대상으로 하는 것이기 때문에 세입자는 해당 하지 않습니다.
이주비대출 규제
재건축 재개발의 이주비 대출은 주택담보대출의 일종으로 취급하고 있습니다. 그렇기 때문에 규제지역이라면 동일한 규제제한은 받아 대출한도에 영향을 미칩니다.
이때 주택의 자산 가치는 종전감정평가액을 기준으로 합니다. 즉, 개발 사업전 평가된 주택의 가격이 기준 임으로 현재 개발로 인한 프리미엄은 제외하여 평가됩니다.
이주비 지원 제한
- 시공사가 이주비 등을 무상으로 지원하는것 금지
- 이주비 대출에 대한 이자를 시공사가 조합에 대여 하는것 가능
- 시공사가 시중은행 금리 수준으로 조합에 추가 이주비 대여 허용
- 단, 시공사 입찰시 과열, 혼탁을 방지하고자 은행 대출금리보다 낮은 금리 지원 제안 금지
이주비 대출 절차
- 은행 대출 서류 작성
- 조합 또는 이주관리 센터에 있는 은행 직원을 통해 서류 작성하여 일괄 접수
- 이주비 통장 수령
- 이주비 대출 전용 통장 수령 (이주비 총액의 10~30%지급)
- 소유 토지에 근저당 설정.
- 이주일정 확정 신고
- 이사갈곳의 임대 계약서, 매매 계약서와 함께 확정신고서 제출
- 이주 완료 및 공가 확인
- 이사를 완료하면 이주 협력 업체 직원이 공가 확인 후 이주비 전액 지급.
이사비
정비사업의 원활한 진행을 위해 조합에서 지급 하는 비용 입니다. 이사시 지출 되는 이사비 (노임, 차량운임, 포장비 등) 실비를 지원하고 정비 구역내에서 주거용 건축물에서 거주하다 사업시행인가고시일 이후 정비구역 밖으로 이사를 하여야 합니다.
①토지등의 취득 또는 사용에 따라 이전하여야 하는 동산(제2항에 따른 이사비의 보상대상인 동산을 제외한다)에 대하여는 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액을 보상하여야 한다. <개정 2007. 4. 12.>
②공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 해당 공익사업시행지구 밖으로 이사를 하거나 사업시행자가 지정하는 해당 공익사업시행지구 안의 장소로 이사를 하는 경우에는 별표 4의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 보상하여야 한다. <개정 2012. 1. 2., 2023. 4. 17.>
③이사비의 보상을 받은 자가 당해 공익사업시행지구안의 지역으로 이사하는 경우에는 이사비를 보상하지 아니한다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제55조 ( 약칭: 토지보상법 시행규칙 )
이사비 대상자
- 재건축 분양을 신청한 조합원, 재개발 조합원, 세입자
이사비 보상금액 계산
정비사업 이사비 계산 바로가기산정기준
- ~33㎡ 미만
- 노임: 3명 / 차량운임 :1대 / 포장비: (노임 +차랑운임) X 0.15
- 33㎡ ~ 49.5㎡ 미만
- 노임: 4명 / 차량운임 :2대 / 포장비: (노임 +차랑운임) X 0.15
- 49.5㎡ ~ 66㎡ 미만
- 노임: 5명 / 차량운임 :2.5대 / 포장비: (노임 +차랑운임) X 0.15
- 66㎡ ~ 99㎡ 미만
- 노임: 6명 / 차량운임 :3대 / 포장비: (노임 +차랑운임) X 0.15
- 99㎡ 이상
- 노임: 8명 / 차량운임 :4대 / 포장비: (노임 +차랑운임) X 0.15
주거이전비
주거 이전비는 국가 공익사업을 진행할때 해당지역의 거주민에게 손실 보상 차원으로 지급되는 비용 입니다.
①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016. 1. 6.>
②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(무상으로 사용하는 거주자를 포함하되, 법 제78조제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서는 본문에 따라 주거이전비를 보상해야 한다. <개정 2007. 4. 12., 2016. 1. 6., 2020. 12. 11.>
③ 제1항 및 제2항에 따른 거주사실의 입증은 제15조제1항 각 호의 방법으로 할 수 있다. <신설 2020. 12. 11.>
④ 제1항 및 제2항에 따른 주거이전비는 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사ㆍ발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비(이하 이 항에서 “월평균 가계지출비”라 한다)를 기준으로 산정한다. 이 경우 가구원수가 5인 이상인 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 기준으로 산정한다. <개정 2023. 4. 17.>
1. 가구원수가 5인인 경우: 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비에 해당하는 금액. 다만, 4인 기준의 월평균 가계지출비가 5인 이상 기준의 월평균 가계지출비를 초과하는 경우에는 4인 기준의 월평균 가계지출비에 해당하는 금액으로 한다.
2. 가구원수가 6인 이상인 경우: 다음 산식에 따라 산정한 금액
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 ( 약칭: 토지보상법 시행규칙 )
제1호에 따른 금액 + {5인을 초과하는 가구원수 × [(제1호에 따른 금액 – 2인 기준의 월평균 가계지출비) ÷ 3]}
주거이전비 대상자
- 조합원 (주거용 건축물)
- 세입자 (주거용 건축물)
- 정비구역 공람공고일 이전부터 최소 3개월 이상 사업구역 안의 주거용 건축물에서 거주한 세입자
- 무허가 건축물은 주거 이전비 대상 아님.
주거이전비 보상금액 계산
정비사업 주거이전비 계산 바로가기산정기준
- 소유자 : 도시근로자가구의 가구원수별 명목 가계지출비 × 2개월분
- 세입자 : 도시근로자가구의 가구원수별 명목 가계지출비 × 4개월분
- 가구원수별 적용기준
- 1인당 평균비용 = (5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비 − 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비) ÷ 3
- 1인～4인 : 해당 가구원수별 월평균 가계지출비 통계자료 적용
- 5인 : 5인 이상 기준 월평균 가계지출비 통계자료 적용
- 6인 이상 : 5인 이상 기준 월평균 가계지출비 + (5인을 초과하는 가구원 수 × 1인당 평균비용)
이주정착금
이주정착금은 공익사업에 편입되는 주거용 건축물의 소유자로서 당해 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 실제 거주한 건축물의 소유자(이주대책대상자)에게 지급되는 비용 입니다.
①영 제40조제2항 본문에서 “국토교통부령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2008. 3. 14., 2013. 3. 23., 2020. 12. 11.>
1. 공익사업시행지구의 인근에 택지 조성에 적합한 토지가 없는 경우
2. 이주대책에 필요한 비용이 당해 공익사업의 본래의 목적을 위한 소요비용을 초과하는 등 이주대책의 수립ㆍ실시로 인하여 당해 공익사업의 시행이 사실상 곤란하게 되는 경우
②영 제41조에 따른 이주정착금은 보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30퍼센트에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 1천2백만원 미만인 경우에는 1천2백만원으로 하고, 2천4백만원을 초과하는 경우에는 2천4백만원으로 한다. <개정 2012. 1. 2., 2020. 12. 11.>
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제53조( 약칭: 토지보상법 시행규칙 )
이주정착금 대상자
공익사업 개발 구역내 주거용 건축물의 소유자 중 이주대책대상자
이주정착금 보상액
- 일정 범위 내에서 건물 가액의 30%에 해당하는 금액 (최저 1천200만원, 최고 2천4백만원)
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