조합원이란 재개발 또는 재건축 사업에 참여하여 해당 부동산 소유권이나 권리를 가지고 있는 사람들을 말합니다. 이러한 조합원은 일정한 자격을 갖춰어야 조합원으로서 인정이 됩니다. 이번 시간에는 도시정비사업 조합원 자격 요건 공동소유 지분쪼개기에 대해서 설명 하겠습니다.
조합원 자격
정비사업구역 내 토지 또는 건물을 소유한 사람이라면 모두 “조합원” 자격을 얻을 수 있는 것은 아닙니다. 개발 사업에 따라 조합원 자격이 다릅니다.
도시정비법에 의한 조합원의 자격 내용
도시 및 주거환경정비법 39조 ( 약칭: 도시정비법 )
- 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017. 8. 9., 2018. 3. 20., 2023. 6. 9.>
- 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
- 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
- 3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
- 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>
- 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
- 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
- 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
- 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
- 5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
- 6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
- 7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
- 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.
재개발 조합원 자격
- 강제 가입제
- 정비구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 자는 개발사업의 동의 여부에 관계없이 의무적으로 조합원 자격 부여 (자격요건 있음)
조합원 자격 요건
- 토지 와 건물 소유자는 자격 요건 상관 없음
- 건물만 소유할 경우
- 소유권 취득일이 2003년 12월 30일 이전일 경우만
- 토지만 소유할 경우
- 90㎡ 이상
- 소유권 취득일이 2003년 12월 30일 이전일 경우만
- 30㎡ ~ 90㎡ 미만. (아래 모두 해당해야 함)
- 소유권 취득일이 2003년 12월 30일 이전일 경우만
- 무주택자 일것
- 지목과 현황이 모두가 도로일 경우 조합원 자격 없음
- 90㎡ 이상
- 무허가 건축물 소유할 경우
- 주거용으로 사용 하고 소유자임을 입증.
- 무허가 건축물임을 입증. (무허가 건축물확인원 이나 항공사진으로 확인)
- 무허가 건축물이 1981년 12월 31일 이전부터 존재함을 입증하였을 경우
- 2010년 7월15일 이후 최초로 기본계회수립, 2011년 5월 26일 이후 최초로 정비계획공람 공고한 재개발 구역이면 분양자격 인정
- 무허가 건축물이 1989년 1월 24일 이전부터 존재함을 입증하였을 경우
- 2010년 7월15일 이후 최초로 기본계회수립, 2011년 5월 26일 이후 최초로 정비계획공람 공고한 재개발 구역의 조합 정관에 특정무허가 건축물에 조합원 자격과 분양자격을 부여 한다는 취지의 규정이 포함 되어야 분양자격 인정
재건축 조합원 자격
- 임의 가입제
- 정비구역내 건축물과 그 부속토지의 소유자
- 재건축 사업에 동의 한 사람
조합원 자격 요건
- 재건축 정비사업에 동의 한 사람
- 건물과 그 부속토지 모두 소유한 사람
- 건물 만, 토지 만 소유자는 자격 조건 안됨.
공동소유 경우 조합원 자격
토지 또는 건축물에 여러명의 공유자가 존재할 경우 공유자를 대표하는 1인을 조합원으로 봅니다.
- 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속할 때
- 여러 명의 토지 동 소유자가 1세대 속할 때
- 조합설립인가 후 1명의 소유자로부터 양수 하여 여러 명이 소유 하게 되었을 때
예외조항
2인이상이 1주택을 공유한 경우 1주택만 공급하도록 한 법률 조항의 예외로 아래에 해당하는 경우에는 가구별 각각 1인을 분양 대상자로 합니다. (재건축 사업에는 해당하지 않음)
- 재개발 사업의 다가구 또는 단독주택 공동 소유
- 1997.01.15 이전에 가구별 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택
- 1990.04.21 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구 주택
지분쪼개기 조합원 자격
권리산정일을 기준으로 다음과 같은 지분 쪼개기를 한 경우 입주권을 부여 하지 않습니다.
권리산정일: 정비구역 지정 고시가 있는 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날
- 기존 다가구 주택을 다세대로 전환하여 개별 소유하는 경우
- 한 개의 필지가 여러 필지로 분할하여 개별 소유하는 경우
- 하나의 대지 범위에 속한 건축물을 토지와 주택, 건축물로 각각 분리하여 개별 소유하는 경우
- 나대지에 신축하거나 기존 건축물을 철거하고 공동 주택을 건축 하여 개별 소유하는 경우
- 집합건물의 구분소유 부분을 분할하여 개별 소유 하는 경우
제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일)
도시 및 주거환경정비법 제77조 ( 약칭: 도시정비법 )
- 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. <개정 2018. 6. 12., 2024. 1. 30.>
- 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
- 2. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우
- 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
- 4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
- 5. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
- 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
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