재개발 재건축 정비사업의 조합원의 지위가 있어야 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생깁니다. 이런 조합원의 자격을 양도 양수하기도 합니다. 하지만 이러한 조합원 지위 양도 양수 시점 및 지역에 따라 자격이 유지 되거나 현금청산 될 수 있습니다. 이번 시간에는 조합원 지위 양도 양수 시점과 현금 청산 대상에 대해 알아 보겠습니다.
조합원 지위 양도 양수
재개발 정비 사업에서 조합원의 자격은 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등)에 의하면 토지 등 소유자로 하되, 일정 요건에 부합하여야 조합원의 자격이 부여 됩니다.
조합원 요건에 부합하여야 조합원의 자격이 양도 양수되어 새로운 아파트에 입주할 수 있게 됩니다.
조합원 자격요건 알아보기조합원 자격 양도 양수 시점 및 금지 지역
투기과열지구
주택법에 따라 투기과열지구에서는 조합원의 지위 양도를 제한 하고 있습니다. 아래 기간 이후 매매 • 증여 등 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 하였을 경우 조합윈이 될 수 없습니다.
단, 상속 • 이혼으로 인한 양도 양수의 경우는 제외
- 재건축 사업 : 조합설립인가 후
- 재개발 사업 : 관리처분계획인가 후
투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후(재건축) , 관리처분계획 인가후(재개발)에 사업구역의 주택을 매입 하여 조합원의 지위가 없었는데, 해당지역이 투기과열지구 지정이 해제 되었어도 조합원은 될 수 없습니다.
② 「주택법」제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>
도시 및 주거환경정비법 제39조 ( 약칭: 도시정비법 )
투기과열지구 조합원 양도 예외 사항
- 세대원 모두 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
- 근무 또는 생업의 사정으로 이전
- 1년 이상 질병치료 (요양이나 치료)가 필요하여 이전
- 취학, 결혼으로 이전
- 상속으로 인해 사업 구역으로 세대원 모두 이전한 경우
- 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
- 1세대 1 주택자로서 매매할 주택에 대한 소유 10년 이상, 거주 5년 이상인 경우
- 상속으로 주택을 받았다면 사망하신 분과 상속받은 사람의 소유기간 및 거주기간을 합산
- 상속받은 소유자가 거주하지 않고 소유자의 배우자나 직계존속이 해당 주택에 거주한 경우에도 그 기간을 합산
- 사업시행자가 토지주택공사인 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
- 공공임대주택 공급 및 공공 재개발 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
- 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
- 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산
- 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
- 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산
- 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
- 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산
- 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
- 개인의 사적 채무로 인한 경매의 낙찰자는 현금 청산될 수 있음.
도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )
- 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
- 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
- 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
- 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
- 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
- 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
그 외 지역
조합원의 요건에 부합한 매물을 양도 양수 하였을 경우 조합윈 지위의 이전이 가능합니다.
현금청산
현금청산이란
정비사업구역의 새로운 아파트의 입주 권리를 가지고 있지 않아 종전부동산의 대가를 현금으로 받는 것을 말합니다.
도시 및 주거환경정비법 제73조 ( 약칭: 도시정비법 )
- 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017. 10. 24.>
- 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
- 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.
현금청산대상자
현금 청산 대상자 분류는
분양신청기간 이후와 관리처분계획시 부동산검증원을 통해 분양대상자격 검증하여 분류합니다.
- 분양신청 기간에 분양 신청을 하지 않는 사람
- 분양신청을 하였지만 분양신청 기간내에 분양 신청을 철회한 사람.
- 분양계약 체결기간에 분양계약을 체결하지 않은 사람.
- 관리처분계획에 따라 분양대상자에서 제외된 사람.
- 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후(재건축) , 관리처분계획 인가후(재개발)에 사업구역의 주택을 매입한 사람.
현금청산 보상액 산정
시행자가 토지 등 소유자가 합의 하여 산정합니다.
- 감정평가법인등 3인을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰한다.
- 시ㆍ도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나 어느 한쪽이 추천하지 아니하는 경우에는 2인을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰한다.
제60조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)
도시 및 주거환경정비법 시행령 제 60조 ( 약칭: 도시정비법 시행령 )
- 사업시행자가 법제73조제1항에 따라 토지등소유자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가법인등 선정에 관하여는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제68조제1항에 따른다. <개정 2022. 1. 21.>
협의가 되지 않을 경우
- 사업시행자는 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
- 사업시행자는 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다.
- 6개월 이내 : 5%
- 6개월 초과 12개월 이내 : 10%
- 12개월 초과 : 15%
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