서울시의 재건축사업 절차에는 크게 정비계획 단계 사업시행단계 관리처분단계가 있습니다. 3가지 단계중에 정비계획단계에 대해 자세히 설명해 드리고 일반 재건축 공공 재건축 등으로 구분해서 알려드리겠습니다.
재건축사업 절차
재건축 사업 절차도
정비계획단계
- 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립
- 안전진단
- 정비계획수립
- 정비구역 입안 및 지정
사업시행단계
사업시행단계 자세히 알아보기 클릭조합방식
- 추진위원회 구성 및 승인
- 창립총회
- 조합설립인가
- 시공자선정
- 각종 심의 및 영향평가
- 사업시행계획인가
공공시행방식
- 주민대표회의 구성 및 승인
- 공공시행자 지정
- 시공자선정
- 각종 심의 및 영향평가
- 사업시행계획인가
지정시행방식
- 토지등소유자 전체회의
- 지정시행자 지정
- 시공자선정
- 각종 심의 및 영향평가
- 사업시행계획인가
관리처분단계
- 분양공고 및 분양신청
- 관리처분계획인가
- 이주, 철거, 착공
- 준공인가(조합시행, 지정시행) / 자체준공 (공공시행)
- 청산 및 조합해산 (조합시항) / 청산 (공공시행, 지정시행)
정비계획단계
일반 재건축 사업
도시주거환경정비 기본계획수립
기본계획(안)작성 (기본계획 수립)
도시·주거환경정비 기본계획 수립 원칙
- 계획 수립에 착수하여 인구현황 등 기초 조사를 시작하는 시점으로 부터 10년을 목표연도로 함.
- 광역도시계획 및 도시기본계획 등 상위계획을 수용
- 도시정비법에 따라 기본계획에는 다음의 사항이 포함
- 정비사업의 기본방향 / 계획기간
- 인구ㆍ건축물ㆍ토지이용ㆍ정비기반시설ㆍ지형 및 환경 등의 현황
- 주거지 관리계획
- 토지이용계획ㆍ정비기반시설계획ㆍ공동이용시설설치계획 및 교통계획
- 녹지ㆍ조경ㆍ에너지공급ㆍ폐기물처리 등에 관한 환경계획
- 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획
- 도시의 광역적 재정비를 위한 기본방향
- 정비예정구역의 개략적 범위
- 단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 포함)
- 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획
- 세입자에 대한 주거안정대책
- 도시정비법 시행령에 따라 기본계획에는 다음의 사항이 포함
- 도시관리ㆍ주택 등 도시ㆍ군계획과 연계된 도시ㆍ주거환경정비의 기본방향
- 도시ㆍ주거환경정비의 목표
- 도심기능의 활성화 및 도심공동화 방지 방안
- 역사적 유물 및 전통건축물의 보존계획
- 정비사업의 유형별 공공 및 민간부문의 역할
- 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항
도시·주거환경정비 기본계획 수립을 위한 정비예정구역
- 정비예정구역 생략요건
- 생활권의 설정 및 생활권별 기반 시설 설치계획 및 주택수급계획, 생활권별 주거지의 정비·보전·관리 등의 방향을 포함하는 경우 정비예정구역 및 정비예정구역별 정비계획 수립시기를 생략할 수 있음
- 정비예정구역
- 법적으로 정비예정구역을 지정하도록 함으로써 주거지 정비의 예측가능성을 높이는데 중점
- 정비예정구역 대체 주거생활권 계획
- 주거생활권 계획은 정비예정구역 지정을 대체하는 계획으로 신규 정비예정구역 지정을 하지 않고 구역지정의 요건과 구역지정시의 고려사항을 제시
- 주거생활권계획의 계획내용은 기본적으로 정비사업에 한해서는 규제사항으로 적용되며, 그 외의 사업에 관해서는 권장사항으로 운영
주민 의견 청취 및 공람
- 주민의견 청취
- 기본계획을 수립하거나 변경하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며
시의회 의견 청취
- 서울시의회 의견 청취
- 기본계획 수립권자(서울특별시장)는 주민의견청취를 위한 공람과 함께 서울시의회의 의견을 들어야 함
서울시의회는 기본계획 수립권자(서울특별시장)가 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 봄
- 기본계획 수립권자(서울특별시장)는 주민의견청취를 위한 공람과 함께 서울시의회의 의견을 들어야 함
관계기관 협의 및 도시계획위원회 심의
- 기본계획 수립권자(서울특별시장)는 기본계획을 수립하거나 변경하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐야 함
- 다만, 다음의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 관계 행정기관의 장과의 협의 및 서울시 도시계획위원회의 심의를 거치지 않음
- 정비기반시설(주거환경개선사업을 위한 정비구역에 설치하는 공동이용시설)의 규모를 확대하거나 그 면적을 10퍼센트 미만의 범위에서 축소하는 경우
- 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우
- 공동이용시설에 대한 설치계획을 변경하는 경우
- 사회복지시설 및 주민문화시설 등에 대한 설치계획을 변경하는 경우
- 구체적으로 면적이 명시된 정비예정구역의 면적을 20퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우
- 단계별 정비사업 추진계획을 변경하는 경우
- 건폐율 및 용적률을 각 20퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우
- 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항을 변경하는 경우
- 도시ㆍ군기본계획의 변경에 따라 기본계획을 변경하는 경우
서울시보 고시
- 기본계획 수립권자(서울특별시장)는 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 지체 없이 이를 해당 서울시보에 고시하여 일반인이 열람
국토부장관보고
- 기본계획을 고시할 때에는 다음의 사항을 포함하여 국토교통부장관에게 보고해야
- 기본계획서의 열람 장소
- 기본계획의 요지
안전진단
안전진단 더욱 자세히 알아보기안전진단 요청
주민이 구청장에게 요청
정비예정구역
- 정비계획의 입안권자(구청장)는 재건축사업 정비계획의 입안을 위하여 도시주거환경정비 기본계획에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때에 안전진단을 실시하여야 함
- 정비계획의 입안권자(구청장)는 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우 안전진단을 실시하여야 함
정비예정구역을 지정하지 않은 지역
- 정비계획의 입안권자(구청장)는 정비예정구역을 지정하지 아니한 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 부속토지의 소유자 10분의 1이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우 안전진단을 실시해야 함
노후·불량건축물 중 내진성능미확보 건축물소유자
- 정비계획의 입안권자(구청장)는 노후·불량건축물 중 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
안전진단 대상
재건축사업의 안전진단은 주택단지의 건축물을 대상이며, 다음에 해당하는 건축물인 경우에는 안전진단 대상에서 제외함
- 정비계획의 입안권자(구청장)가 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하는 것
- 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 정비계획의 입안권자(구청장)가 인정하는 것
- 아파트 또는 연립주택이 밀집되는 1만㎡이상인 지역에서 안전진단 실시결과 주택의 ⅔이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 경우 잔여 건축물
- 정비계획의 입안권자(구청장)가 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 건축물
- 「시설물안전법」 제2조제1호의 시설물(제1,2종시설물)로서 같은 법 제16조에(시설물의 안전등급 지정 등)따라 지정받은 안전등급이 D 또는 E인 건축물
- D(미흡): 주요부재에 결함이 발생하여 긴급한 보수ㆍ보강이 필요하며 사용제한 여부를 결정하여야 하는 상태
- E(불량): 주요부재에 발생한 심각한 결함으로 인하여 시설물의 안전에 위험이 있어 즉각 사용을 금지하고 보강 또는 개축을하여야 하는 상태
현지조사 및 검토
- 현지조사는 정밀한 계측을 하지 않고, 매뉴얼에 따라 설계도서 검토와 육안조사를 실시한 후 조사자의 의견을 현지조사표에 기술하며, 조사항목별 조사결과를 토대로 안전진단의 실시여부를 판단
- 현지조사의 전문성 확보를 위하여 국토안전관리원 등에 현지조사를 의뢰할 수 있음.
안전진단 실시 (1차 안전진단)
- 현지조사결과 안전진단의 실시가 필요하다고 결정된 경우, 정비계획 입안권자(구청장)는 국토안전관리원 등에게 안전진단을 의뢰.
- 주거환경중심 평가 안전진단의 경우 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용분석 점수에 다음 표의 가중치를 곱하여 최종 성능점수를 구하고, 최종 성능점수에 따라 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’으로 구분하여 판정함.
구조안전성 평가
- 구조안전성 분야만을 평가하고, 주거환경중심 평가 안전진단은 ‘주거환경’, ‘건축 마감 및 설비노후도’, ‘구조안전성’, ‘비용분석’ 분야를 평가
주거환경중심 평가
- 주거환경중심 평가 안전진단은 ‘주거환경’, ‘건축 마감 및 설비노후도’, ‘구조안전성’, ‘비용분석’ 분야를 평가
- 주거환경중심 평가 안전진단의 경우 주거환경 또는 구조안전성 분야의 성능점수가 20점 이하의 경우에는 그 밖의 분야에 대한 평가를 하지 않고 ‘재건축 실시’로 판정
평가등급
- 주거환경 : 0.15
- 건축마감 및 건축 노후도 : 0.25
- 구조 안정성 : 0.50
- 비용 분석 : 0.10
최종 성능 점수
- 55점 초과 : 유지 보수
- 30~55이하 : 조건부 재건축 (적정성 검토)
- 30이하 : 재건축
적정성검토 (2차 안전진단)
- 정비계획 입안권자(구청장)로부터 안전진단 결과보고서를 제출받은 시·도지사(서울특별시장)는 필요한 경우 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 안전진단결과의 적정성 여부에 대한 검토를 의뢰할 수 있음
- 국토교통부 장관은 시·도지사(서울특별시장)에게 안전진단 결과보고서의 제출을 요청할 수 있으며, 필요한 경우 시·도지사(서울특별시장)에게 안전진단결과의 적정성에 대한 검토를 요청할 수 있음
- 시·도지사(서울특별시장)는 안전진단 적정성 검토결과에 따라 정비계획의 입안권자(구청장)에게 정비계획 입안 결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있음
- 1차안전진단결과 ‘조건부 재건축’ 판정 시 국토안전관리원 등에게 적정성검토 절차 (2차안전 진단)를 거치며, 적정성 검토결과에 따라 최종적으로 ‘유지보수’, ‘재건축실시’결과를 판정함
정비계획수립
상위 및 관련계획 정합성 검토
서울시 정비계획 수립은 아래의 각각의 상위 및 관련계획에 대해 원칙을 따르며 수립 한다.
- 2030 서울특별시 생활권계획
- 2025 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획
- ‘한강변 관리 기본계획
- 서울특별시 경관계획 2016
- 역사도심기본계획
용도지역 관리 및 조정기준
용도지역
- 전용주거지역
- 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 제1종전용 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해서 필요한 지역
- 제2종전용 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 일반주거지역
- 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제1종일반 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제2종일반 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제3종일반 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 준주거지역
- 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
용도지역별 기준
- 제1종전용주거지역
- 양호한 환경을 유지·보호하기 위한 단독주택 중심의 정온한 저층 주택가
- 주변 환경이 양호한 저층 주택지로 그 환경을 보호할 필요가 있거나 이러한 지역으로 정비·유도하고자 하는 지역
- 자연녹지지역, 보전녹지지역, 도시자연공원 등과 연계하여 저층 위주의 양호한 주거환경을 조성할 필요가 있는 지역
- 개발제한구역에서 해제되는 지역으로 주변 환경과 조화가 필요한 지역 입지기준
- 주거환경을 보호하기 위하여 간선도로와 연접 제한
- (단, 사람과 차량의 통행이 제한된 고속도로, 자동차전용도로와 연접한 경우는 제외)
- 제2종전용주거지역
- 양호한 환경을 유지·보호하기 위한 공동주택 위주의 양호한 중·저층 주택가
- 주변 환경이 양호한 중·저층 주택지로 계획적으로 조성되었거나 조성할 필요가 있는 지역
- 중·저층 주택이 입지하여도 환경악화의 우려가 없는 지역
- 주거환경을 보호하기 위하여 간선도로와 연접 제한
- (단, 사람과 차량의 통행이 제한된 고속도로, 자동차전용도로와 연접한 경우는 제외)
- 제1종일반주거지역
- 일상생활에 필수적인 기초 생활서비스 기능이 입지한 편리한 저층 주택가
- 저층 주택지로서 일상생활 영위에 필요한 교육, 소매 등 시설 이용이 가능한 지역
- 구릉지, 하천, 공원, 문화재 인접지역 등으로 중·고층 주택이 입지할 경우 경관훼손이 우려되어 저층 위주로 보호할 필요가 있는 지역
- 전용주거지역, 경관지구 등에 인접하여 양호한 주거환경을 유지할 필요가 있는 지역
- 주거환경을 보호하기 위하여 간선도로와 연접 제한
- (단, 사람과 차량의 통행이 제한된 고속도로, 자동차전용도로와 연접한 경우는 제외)
- 제2종일반주거지역
- 일상생활에 요구되는 다양한 생활서비스 기능이 입지하여 편리한 중층 주택가
- 중층 주택지로서 일상생활 영위에 필요한 교육, 소매, 사무소 등의 시설이용이 용이한 지역
- 중층 주택이 입지하여도 자연경관 및 풍치 저해, 환경악화의 우려가 없는 지역
- 제2종일반주거지역 이상 및 보·차도 구분된 2차로 이상의 도로와 연접(제2종일반주거지역(7층)은 제2종일반주거지역(7층)이상 및 2차로 이상의 도로와 연접)
- 제3종일반주거지역
- 생활서비스 기능, 판매, 사무소, 업무 등이 입지한 중·고층 주택가
- 중·고층 주택지로서 일상생활 영위에 필요한 사무소, 판매, 업무 등의 시설이 용이 용이한 지역
- 간선도로, 역세권 등 교통 환경이 양호한 지역으로 계획적으로 고도 이용을 도모하거나 정비할 필요가 있는 지역
- 제3종일반주거지역 이상 및 보·차도 구분된 3차로 이상의 도로와 연접
- 준주거지역
- 주거를 지원하는 상업·업무 용도가 조화된 중·고층 주택가
- 중·고층 주택과 상업·업무 활동 증진을 위한 용도의 혼재가 허용되나, 조화된 주거환경을 보호할 필요가 있는 지역
- 간선도로, 역세권 등 교통 환경이 양호한 지역으로 주거지역과 상업지역 사이에서 완충기능이 요구되는 지역
- 지역중심 이상 역세권(500m), 지구중심 이하 역세권(250m)로서 간선도로와 연접
용도지역별 상향 기준
- 사업 부지면적이 10,000㎡ 이상 또는 가구(블록)단위로 개발 시에만 용도지역 상향 가능함
- (단, 10,000㎡미만 부지가 도로와 일부만 면하고 있어 블록기준을 충족하지 못한 경우에는 주변 용도지역의 위계 및 동일 용도지역에서 제척되는 면적 등을 고려하여 블록으로 간주할지 여부를 판단함)
- 일반주거지역 용도지역 세분 및 변경은 도시건축공동위원회 심의를 거쳐서 필요성이 인정되는 경우에 한해 1단계 조정 하는 것을 원칙으로 함
- (단, 용도지역 상향기준 충족 시 동 위원회의 심의를 거쳐 2단계 이상 상향 가능)
- 용도지역을 상향하고자 하는 경우 다음의 대상지요건을 충족하여야 함
- 인근에 대단위 개발사업으로 인해 기존 용도지역을 변경할 필요가 있는 경우
- 도로개설, 역세권 형성, 대형건물의 입지 등으로 지역여건이 변화된 경우
- 대상지가 2개 이상의 용도지역을 포함한 경우
- 도시·주거환경정비기본계획의 밀도계획을 반영하고자 하는 경우
- 입안권자가 광역개발계획을 제시하는 경우
- 타 도시·건축공동위원회에서 인정된 경우
밀도계획 (용적율, 건폐율, 높이)
용적율
- 기준용적률 : 용도지역별 기본적으로 부여되는 용적률
- 허용용적률 : 허용용적률 인센티브 항목 준수 시 추가로 부여되는 용적률
- 상한용적률 : 공공시설(토지, 건축물 등)조성 후 제공 시 추가로 부여되는 용적률
- 법적상한용적률 : 국민주택규모주택 조성 후 제공 시 추가로 부여되는 용적률을 말함
건폐율
서울특별시 도시계획조례의 용도지역별 건폐율 기준을 적용함
높이
- 전용주거지역 주변 및 제1종일반주거지역 내 높이제한 완화기준
- 구획정리사업지 또는 일단의 주택지 조성사업지 등 택지계획이 된 양호한 단독주택지인 제1종일반주거지역, 전용주거지역 연접지로서 용도지역 상향 및 층수완화를 통해 공동주택을 건립하고자 하는 경우 본 수립기준에 따르며, 연접지는 전용 주거지역 경계로부터 50m 이내에 사업지가 일부라도 포함되는 경우를 말함
- 아파트 건립예정지 반경 200m이내 주거지역안의 4층 이하 건축물의 수가 전체 건축물 수의 70%를 초과하는 경우 용도지역 상향 또는 층수완화를 불허함
- 아파트 건립예정지 반경 200m이내 주거지역안의 4층 이하 건축물의 수가 전체 건축물 수의 70% 이하인 경우 용도지역 상향 또는 층수완화여부는 도시경관향상을 전제로 시 도시건축공동위원회에서 결정함
- 전용주거지역의 경계로부터 반경50m 이내는 층수완화 불허함.
- 제2종일반주거지역(7층 이하) 높이제한 완화기준
- 사업부지면적 10,000㎡이상 또는 가구(블록)단위로 개발 시에만 층수완화 가능
- 현행 제2종일반주거지역 용도지역 (종)세분된 사항은 유지함
- 단순히 층수완화를 위한 용도지역 (종)상향은 지양하며, 특별경관관리지구 등 특별한 경관관리가 필요한 지역은 원칙적으로 층수완화를 불허함
- 제2종일반주거지역은 용도지역 및 한강변 높이관리계획 등 관련지침 준수하며경관관리 또는 주거환경 보호를 위해 시 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 층수를 따로 정할 수 있음
- 용도지역 상향 후 층수완화 시 용도지역 상향을 위한 공공시설 부담비율에 5%이상을 더하여 공공시설을 부담해야 함 (조성하여 기부채납하는 경우에 한함)
- 제2종(7층)일반주거지역에서 층수를 완화 받고자 하거나, 제2종일반주거지역 등으로 용도지역을 상향하는 경우에는 부지 규모, 주변과의 조화 등을 고려한 높이계획이 수립될 수 있도록 블록별 평균높이 등 최고높이 기준을 검토하여 위원회 심의 시 제시하여야함
- 제2종일반주거지역(‘12.05.22이전 평균층수결정) 높이제한 완화기준
- 기본원칙
- 기 결정된 평균층수 유지 원칙
- 경관상 부영향이 적고 결정당시 대비 주변지역 개발 등으로 현격하게 여건이 변화된 지역에 한하여 평균층수 완화(삭제) 제한적 검토
- 기반시설 계획 등 전반적인 계획 변경 없이 단순 평균층수 완화(삭제) 지양
- 평균층수 완화(삭제) 대상
- 제2종일반주거지역 내 정비사업 (「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2항)에서 기 결정된 평균층수 완화(삭제포함)가 필요한 경우
- ※ 제2종일반주거지역(7층), 경관심의 대상은 제외
- 평균층수 완화(삭제) 방법
- 「서울특별시 도시계획 조례」 제28조제1항2호에 의거 평균층수 완화 또는 삭제는 市 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정
- ※ 다만, 관계부서 협의 시 현격한 스카이라인 변화, 경관보호 등으로 필요하다고 판단되는 경우 심의 가능
- 심의자료 작성방법
- 개발사업에 따른 경관영향 검토항목(체크리스트) 항목별 검토 및 제출
- 기본원칙
- 자연경관지구 안에서의 높이제한 완화기준
- 자연경관지구 안에서 건축하는 건축물의 높이는 3층 이하로서 12미터 이하로 함
- 다만, 다음의 지역으로서 구청장이 서울시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정·공고한 구역 안에서는 건축물의 높이를 4층 이하로서 16미터 이하로 할 수 있음
- 인접지역과 높이차이가 현저하여 높이제한의 실효성이 없는 지역으로서 건축규제를 완화하여도 조망축을 차단하지 않고 인접부지와 조화를 이룰 수 있는 지역
- 너비 25미터 이상 도로변에 위치하여 경관지구의 기능을 유지하면서 토지이용의 효율성 제고가 필요한 지역
- 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호에 따른 노후·불량 건축물이 밀집한 지역으로서 건축규제를 완화하여 주거환경 개선을 촉진할 수 있고 주변지역의 경관유지에 지장이 없는 지역
- 시가지경관지구 안에서의 높이제한 완화기준
- 시가지경관지구 안에서 건축하는 건축물의 높이는 6층 이하로 함
- 다만, 구청장이 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 경관 상 지장이 없다고 인정하여 지정·공고한 구역에서는 건축물의 높이를 8층 이하로 할 수 있음
- 역사문화특화경관지구 안에서의 높이제한 완화기준
- 역사문화특화경관지구 안에서 건축하는 건축물의 높이는 4층 이하로 함
- 다만, 허가권자가 「서울특별시 건축 조례」에 따른 건축위원회 또는 「서울특별시경관 조례」에 따른 경관위원회의 심의를 거쳐 경관 상 지장이 없다고 인정하는때에는 6층 이하로 할 수 있음
- 조망가로특화경관지구 안에서의 높이제한 완화기준
- 조망가로특화경관지구 안에서 건축하는 건축물의 높이는 6층 이하로 함
- 다만, 허가권자가 「서울특별시 건축 조례」에 따른 건축위원회 또는 「서울특별시 경관 조례」에 따른 경관위원회의 심의를 거쳐 경관 상 지장이 없다고 인정하는 때에는 8층 이하로 할 수 있음
생활기반시설 (도로, 공원등)계획
- 도로계획
- 공원 녹지계획
- 주민공동시설계획
- 학교계획
- 주차장계획
기부채납 기준
- 기부채납
- 부동산과 그 종물, 지상권, 지역권, 전세권, 광업권의 재산 소유권을 무상으로 국가에 이전하여 국가가 이를 취득하는 것을 말함
- 기반시설(토지)기부채납
- 재건축사업구역 내 기반시설(토지) 기부채납 하는 것을 말하며, 재건축사업구역에서의 기부채납은 기반시설(토지)제공을 최우선으로 함
- 건축물 기부채납
- 재건축사업구역 내에 공공시설, 기반시설, 공공임대주택, 기숙사, 공공임대산업시설과 같은 건축물을 기부채납하는 것을 말하며, 건축물 설치에 관련된 비용은 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준(행정부시장방침 제8호, 2019.01)에 따름
- 현금 기부채납
- 토지, 건축물을 대신하여 현금을 기부채납하는 것을말하며, 최초정비계획 수립 시에는 현금 기부채납은 불가능함
국민주택규모 건설비율 기준
- 국민주택
- 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 직접 건설하거나, 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 국민주택규모로 건설·개량하는 주택을 말함
- 국민주택규모 주택
- 1세대당 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 85㎡ 이하인 주택을 말함 (수도권을 제외한 지역은 1세대당 주거의 용도로만쓰이는 면적이 100㎡ 이하인 주택을 말함)
- 재건축사업의 경우, 재건축사업을 통해 건설되는 주택 전체 세대수의 60%이상을 국민주택규모(주거전용면적 85㎡이하)의 주택으로 건설하여야 함.
공공임대주택 확보기준
- 공공임대주택
- 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설·매입·임차한 후 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택을 말함.
- 재건축사업 상한용적률 인센티브를 위해 공공임대주택(주택규모 무관)을 선택적으로 확보할 수 있음
- 확보한 공공임대주택으로 인한 용적률 인센티브가 사업대상지의 상한 용적률을 넘지 않도록 하는 범위까지 공공임대주택 조성 가능
- 재건축사업 법적상한용적률 인센티브를 위해 국민주택규모(주거전용면적 85㎡이하)의 공공임대주택을 선택적으로 확보할 수 있음
- 사업대상지의 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 50%까지 확보할 수 있음
관련 영향평가 및 심의
- 환경성검토
- 「도시 및 주거환경정비법」 제9조, 「도시정비법 시행령」 제8조, 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제8조, 「도시·군관리계획 수립지침」 을 준용하며,환경성 검토는 정비계획 내용에 필수적으로 포함되는 사항임
- 토지적성평가
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제20,21조, 「토지의 적성평가에 관한 지침」 을 준용하며, 토지적성평가는 면제요건에 해당할 경우 결과를 제외할 수 있음
- 재해취약성 분석
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제20,21조, 「도시·기후변화재해취약성 분석 및 활용에 관한 지침」 을 준용하며, 재해취약성 분석은 면제요건에 해당할 경우 결과를 제외할 수 있음
- 경관심의
- 「경관법」 제27조, 「경관법 시행령」제19조,[별표], 「서울특별시 경관조례」제24조, 「서울특별시 경관심의 운영지침」, ‘2016 서울특별시 경관계획’ 을 준용하며, 경관심의는 정비구역 지정 전에 필수적으로 실시하여야 하며, 건축물 경관심의 대상에 포함될 경우, 건축물 경관심의 내용을 포함하여야 함.
정비계획구역지정
정비계획(안) 입안
정비구역 입안 대상 (특별시장 구청장 직접지정)
- 특별시장(서울특별시장) 또는 자치구의 구청장(구청장)은 다음에 해당하는 지역에 대하여 직접 정비계획 입안 가능
- 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
- 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
- 셋 이상의 아파트 또는 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로 1만 제곱미터 이상인 지역
- 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 서울특별시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 입안대상지역 면적의 100분의 110 이하까지 정비계획을 입안할 수 있음
정비구역 입안 제안(변경) 요건 (민간제안)
- 토지등소유자는 다음에 해당하는 경우 해당지역 토지등소유자의 60%이상 및 토지면적의½이상의 동의를 받아 정비계획의 입안권자(구청장)에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있음
- 도시주거환경정비 기본계획에 따른 단계별 정비사업 추진계획상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 아니하거나 같은 호에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 아니한 경우(서울시 도시·주거환경정비기본계획은 주거생활권으로 대체)
- 토지등소유자가 토지주택공사등을 사업시행자로 지정 요청하려는 경우
- 정비사업을 통하여 공공지원민간임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 정비계획의 입안을 요청하려는 경우
- 재건축사업의 공공시행자 또는 지정개발자 지정에 따라 정비사업을 시행하려는 경우
- 토지등소유자가 공공재개발사업 또는 공공 재건축 사업을 추진하려는 경우
- 정비계획 변경제안 요건
- 토지등소유자는 이미 정해진 정비계획 구역에서 해당지역 토지등소유자의 2/3이상의 동의를 받아 정비계획의 입안권자(구청장)에게 정비계획의 변경을 제안할수 있음
주민설명회 및 주민공람
- 정비계획의 입안권자(구청장)는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영하여야 함
시의회 의견청취
- 정비계획의 입안권자(구청장)는 주민의견청취를 위한 주민공람과 함께 자치구의회의 의견을 들어야 함
- 자치구의회는 정비계획의 입안권자(구청장)가 정비계획을 통지한 날부터 60일이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는것으로 봄
정비계획 입안을 위한 심의
- 구청장은 정비구역 지정·변경 시 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐야 함
- 정비계획 경미한 변경사항’에 해당하는 사항을 변경하는 경우는 서울시 도시계획위원회 심의를 거치지 않음
정비구역 지정 및 고시
- 정비구역 지정 및 정비계획 결정시 ‘서울시보’에 고시
- 정비구역 지정 시 국토부 장관에게 보고 및 관계서류일반인 열람 가능
- 정비구역 관련 도시·군계획 및 기본계획, 정비계획 지정 및 변경내용의 요약, 도시·군관리계획 결정조서 내용포함(참조)
공공 재건축 사업
‘공공 재건축 사업’이라 함은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 말함
- 시장ㆍ군수등(자치구 구청장) 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항(공동시행자) 또는 제26조제1항(공공시행자)에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항(사업대행자)에 따른 재건축사업의 대행자일 것
- 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 공공 재건축 사업 추진단지의 종전세대수의 160%에 해당하는 세대 이상을 건설ㆍ공급할 것 다만, 정비구역의 지정권자(서울특별시장)가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 다음의 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니함
- 종전세대수의 160%를 건설ㆍ공급하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획에 부합하지 않게 되는 경우
- 해당 토지 및 인근 토지의 이용 현황을 고려할 때 종전세대수의 160%를 건설
및 공급하기 어려운 부득이한 사정이 있는 경우
정비계획 입안 및 구역지정
제안요건
토지등소유자는 다음에 해당하는 경우 해당지역 토지등소유자의 ⅔이하 및 토지면적⅔이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율이상의 동의를 받아 정비계획의 입안권자(구청장)에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있음
토지등소유자가 공공재개발사업 또는 공공 재건축 사업을 추진하려는 경우
- 공공 재건축 사업의 정비계획 입안 제안 후, 사업추진 시(사업시행단계)
- 공공 재건축 사업의 정의에 따라 다음의 시행자 지정의 주민동의가 추가적으로 필요
- 주민(추진위, 조합 등)과 공공(구청장 또는 토지주택공사 등)이 공동으로 사업을 진행하는 공동(주민+공공)시행 : 조합원 과반수 동의
- 공공(구청장 또는 토지주택공사 등)이 단독으로 사업을 진행하는 공공단독시행 : 토지면적 ½이상의 토지소유자와 토지등소유자의 ⅔가 지정요청
- 공공(구청장 또는 토지주택공사 등)이 재건축사업을 대행하는 재건축사업(공공) 대행 : 토지등소유자(조합 설립한 경우 조합원) 과반수 동의
건축규제 완화
- 사업시행자는 공공 재건축 사업을 위한 정비구역에서 다음 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 서울시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화 받을 수 있음
- 건폐율 산정(「건축법」 제55조) : 주차장 부분의 면적은 건축면적에서 제외
- 대지 안의 공지 기준(「건축법」 제58조) : ½ 범위에서 완화
- 건축물 높이 제한 기준(「건축법」 제60조) : ½ 범위에서 완화
- 건축물(7층 이하의 건축물 한정) 높이 제한 기준(「건축법」 제61조제2항제1호): ½ 범위에서 완화
- 부대시설 및 복리시설의 설치기준(「주택법」 제35조제1항제3,4호)
- 어린이놀이터(「주택법」 제2조제14호가목)를 설치하는 경우「주택건설기준 등에 관한 규정」 제55조의2제7항제2호다목 미적용
- 복리시설(「주택법」 제2조제14호)을 설치하는 경우「주택법」 제35조제1항제4호에 따른 복리시설별 설치기준에도 불구하고설치대상 복리시설(어린이놀이터 제외)의 면적의 합계 범위에서 필요한 복리시설 설치 가능
- 도시공원 또는 녹지 확보기준(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제14조) : 정비구역 면적이 10만제곱미터 미만인 경우, 그 기준을 완화 적용
용적률 완화
용적률 완화 기준
- 공공 재건축 사업을 위한 정비구역에 대해서는 해당 정비구역의 지정ㆍ고시가 있은 날부터 다음의 주거지역을 세분한 지역으로 변경하여 결정ㆍ고시된 것으로 보아 해당 지역에 적용되는 용적률 상한까지 용적률을 정할 수 있음
- 제1종전용주거지역→ 제2종전용주거지역 : 상한 150%이하
- 제2종전용주거지역→ 제1종일반주거지역 : 상한200%이하
- 제1종일반주거지역→ 제2종일반주거지역 : 상한250%이하
- 제2종일반주거지역→ 제3종일반주거지역 : 상한300%이하
- 제3종일반주거지역→ 준주거지역 : 상한500%이하
- 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 상기 내용을 적용하지 아니함
- 해당 정비구역이 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조 제1항에 따라 결정된 개발제한구역인 경우
- 시장ㆍ군수등(자치구 구청장)이 공공 재건축 사업을 위하여 필요하다고 인정하여 해당 정비구역의 일부분을 종전 용도지역으로 그대로 유지하거나 동일면적의 범위에서 위치를 변경하는 내용으로 정비계획을 수립한 경우
- 시장ㆍ군수등(자치구 구청장)이 제9조제1항제10호다목의 사항을 포함하는 정비계획을 수립한 경우
용적률 완화에 따른 주택건설비율
- 공공 재건축 사업 시행자는 공공 재건축 사업(재정비촉진지구에서 시행되는 공공 재건축 포함)을 시행하는 경우 일반재건축사업의 법적상한용적률 인센티브를 위한 공공임대주택확보에도 불구하고 완화된 용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 50%에(40%까지 완화가능) 해당하는 면적에 국민주택규모 주택(주거전용면적 85㎡이하)을 건설하여 인수자(서울특별시장 또는 구청장)에게공급해야 함
- 국민주택규모 주택(주거전용면적 85㎡이하) 인수자(서울특별시장 또는 구청장)는 공공 재건축 사업 시행자로부터 공급받은 주택 중 50% 해당(다만, 임대주택 및 분양주택의 수요를 고려하여 50%이하에서 조례로 비율을 정할 수 있음)하는 주택에 대해서는 「공공주택 특별법」 제48조에 따라 분양 할 수 있음
상업·준주거지역 비주거비율 완화
- 상업지역 및 준주거지역 내 건축물의 비주거용도(오피스텔 등 준주택 및 생활숙박시설 제외) 비율을 용적률의 10% 이상으로 하고 지상층에 설치토록 계획함
- 다만, 공공정비사업(공공재건축, 공공재개발), 정비지원계획(신속통합계획)의 경우 입지특성 등을 고려 정비사업 전담 분과위원회를 통해 상업지역 및 준주거지역내 건축물의 비주거용도 비율을 용적률의 5%이상으로 계획 가능함(한시 규정)
통합심의
정비구역 지정권자(서울특별시장)는 공공재개발사업 또는 공공재건축사업의 사업 시행계획인가와 관련된 다음의 사항을 통합심의 할 수 있음
- 「건축법」에 따른 건축물의 건축 및 특별건축구역의 지정 등에 관한 사항
- 「경관법」에 따른 경관 심의에 관한 사항
- 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 교육환경평가
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군관리계획에 관한 사항
- 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가에 관한 사항
- 「자연재해대책법」에 따른 재해영향평가 등에 관한 사항
- 「환경영향평가법」에 따른 환경영향평가 등에 관한 사항
- 그 밖에 국토교통부장관, 시ㆍ도지사(서울특별시장) 또는 시장ㆍ군수(자치구 구청장)등이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항
지금까지 서울시의 재건축사업 절차중 정비계획 단계 대해 자세히 설명해 드렸습니다. 일반 재건축 사업과 공공 재건축 사업에 대해서도 비교하여 설명 드렸습니다.