서울시 재건축 사업 절차는 정비계획단계 사업시행단계 관리처분단계가 있습니다. 3가지 단계중 사업시행단계에 대해 설명해 드리고 일반 공공 재건축 등으로 구분해서 알려드리겠습니다.
재건축 사업 절차
재건축 절차
정비계획
재건축 정비계획단계 알아보기- 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립
- 안전진단
- 정비계획수립
- 정비구역 입안 및 지정
사업시행
- 조합방식
- 추진위원회 구성 및 승인
- 창립총회
- 조합설립인가
- 시공자선정
- 각종 심의 및 영향평가
- 사업시행계획인가
- 공공시행방식
- 주민대표회의 구성 및 승인
- 공공시행자 지정
- 시공자선정
- 각종 심의 및 영향평가
- 사업시행계획인가
- 지정시행방식
- 토지등소유자 전체회의
- 지정시행자 지정
- 시공자선정
- 각종 심의 및 영향평가
- 사업시행계획인가
관리처분
- 분양공고 및 분양신청
- 관리처분계획인가
- 이주, 철거, 착공
- 준공인가(조합시행, 지정시행) / 자체준공 (공공시행)
- 청산 및 조합해산 (조합시항) / 청산 (공공시행, 지정시행)
사업시행단계
일반재건축 사업
재건축 사업의 시행방법 및 시행 방식
- 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법
- 시행방식별 시행자 지정
재건축 사업 시행자
조합방식
- 재건축 사업은 조합이 원칙적 시행자로서 단독으로 시행하거나,
- 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등(구청장), 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있음
공공시행방식
- 시장ㆍ군수등(구청장)은 재건축 사업이 다음 어느 하나에 해당하는 때에는 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있음
지정시행방식
- 지정개발자 지정사유
- 시장ㆍ군수등(구청장)은 재건축 사업이 다음 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등 소유자, 민관합동법인 또는 신탁업자를 지정개발자로 지정하여 정비사업을 시행 하게 할 수 있음
- 지정개발자 지정요건
- 토지등소유자 : 정비구역의 토지 중 정비구역 전체면적 대비 50% 이상의 토지를 소유한 자로서 토지등소유자의 50% 이상의 추천을 받은 자
- 민관합동법인 : 토지등소유자의 50% 이상의 추천을 받은 자
- 신탁업자 : 정비구역 토지 중 정비구역 전체면적 대비⅓ 이상의 토지를 신탁 받은 자
재건축 사업 대행
대행자 및 대행요건
시장ㆍ군수등(구청장)은 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정 개발자에게 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수있음
- 장기간 정비사업이 지연되거나 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등소유자가시행하는 재건축 사업을 추진하기 어렵다고 인정하는 경우
- 토지등소유자(조합설립의 경우, 조합원)의 과반수 동의로 요청하는 경우
시행자 지정
조합방식
추진위 구성 및 운영
- 추진위 구성 및 요건
- 구성시기 : 정비구역 지정·고시 후
- 구성요건 : 추진위원장 1인 및 감사, 부위원장(선택)
- 추진위원의 수 : 결격사유가 없는 5인 이상으로 다음 기준에 따름
| 토지등 소유자 기준 | 추진위원 수 |
| 일반 | 토지등 소유자의 1/10이상 |
| 50인 이하 | 5인 |
| 100인 초과 | 100인 이상 (토지등 소유자 1/10 이내) |
- 운영 규정 작성
- 작성 시기 : 추진위원회 승인신청 전
- 동의요건 : 토지등소유자의 과반수 동의
- 작성내용 : 운영규정은 국토부에서 고시한 운영규정의 별표 ‘정비사업 조합설립 추진위원회 운영규정’을 기본으로 하여 다음에 따라작성함
- 토지등 소유자 동의
- 조합설립추진위원회 구성 동의서 작성 (도정법 시행규칙 별지 제4호 서식)
- 동의서 받기 전 토지등소유자에게 설명·고지사항
- 동의를 받으려는 사항 및 목적
- 동의로 인하여 의제되는 사항
- 동의의 철회 또는 반대의사 표시의 절차 및 방법
- 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장 날인, 신분증면서 사본 첨부
- 검인신청 → 시장·군수등(구청장)은 검인 후 연번부여
- 추진위원회의 업무
- 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경
- 설계자의 선정 및 변경
- 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
- 조합설립인가를 받기위한 준비업무
- 추진위원회 운영규정의 작성
- 토지등소유자의 동의서 접수
- 조합의 설립을 위한 창립총회 개최
- 조합 정관의 초안 작성
- 그 밖에 추진위원회 운영규정으로 정하는 업무
조합설립 인가
- 조합설립을 위한 동의서 징구
- 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(구분소유자 5이하인 경우 제외)
- 주택단지 전체 구분소유자의 ¾이상 + 토지면적의 ¾이상 토지소유자 동의
- 동의내용
- 건설되는 건축물의 설계의 개요
- 공사비 등 정비사업비용에 드는 비용
- 정비사업비의 분담기준
- 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
- 조합 정관
- 재건축 사업의 조합원
- 재건축 정비사업의 조합원은 재건축 사업에 동의한 토지등소유자로 함(신탁업자 시행의 경우 위탁자)
- 대표 조합원 설정의 경우
- 토지 또는 건축물의 소유권, 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우
- 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우
- 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
- 재건축 사업의 계약 및 시공자 선정
- 계약방법의 종류
- 일반경쟁 : 원칙적 계약방법
- 지명경쟁 및 수의계약 : 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정한 경우에 한정
- 계약방법의 종류
공공시행방식
주민대표회의 구성 및 운영
- 주민대표회의 구성 대상 : 시장·군수등(구청장) 또는 토지주택공사등(공공시행자)이 사업을 시행하기 원하는 경우 주민대표회의 구성
- 주민대표회의 구성 시기 : 정비구역 지정·고시 후
- 주민대표회의 조직 구성 : 위원장 및 부위원장 (각 1명), 감사 (1~3명), 총인원(위원장 포함 5~25명)
- 주민대표회의 승인요건 : 토지등소유자의 과반수 동의를 얻어 구성 후 승인신청후, 시장·군수등(구청장)의 승인
공공시행자 지정 (구청장, LH)
- 공공시행자
- 시장 · 군수가 직접 정비사업을 시행하거나, 토지주택공사를 사업시행자 지정가능
- 지정 및 시행요건
- 천재지변 등 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있을 때
- 추진위가 승인을 얻은 날부터 3년 이내 조합설립인가 미신청, 조합설립인가를 얻은 날부터 3년 이내에 사업시행계획 미신청일 때
- 도시계획 사업과 병행하여 시행할 필요가 있을 때
- 순환정비방식으로 정비사업을 시행할 필요가 있을 때
- 법 제113조(감독)에 따라 사업시행계획인가가 취소된 때
- 국공유지, 토지주택공사등의 소유면적이 정비구역의 ½이상인 경우, 토지등소유자의 ½이상이 공공시행자 지정에 동의할 때
- 정비구역의 토지면적½이상의 토지소유자와, 토지등소유자의⅔ 이상이 공공시행자를 지정할 것을 요청 할 때
- 공공시행 재건축 사업 계약 및 시공사 선정
- 일반경쟁 : 원칙적 계약방법
- 지명경쟁 및 수의계약 : 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정한 경우에 한정
- 시공자 선정 시기
- 공공시행방식의 경우에는 공공시행자 지정·고시 후 경쟁입찰 또는 수의계약(2.3.5-1)계약업무처리기준 적용)에 따라 시공자를 선정해야 함
지정시행방식
토지 소유자 회의 구성 및 운영
- 토지등소유자 전체회의 구성동의요건 (모두충족필요)
- 주택단지 공동주택의 각동별 구분소유자의 ½이상 동의(주택단지 복리시설전체를 하나의 동으로 규정) (공동주택의 각동별 구분소유자가 5이하인 경우 제외)
- 주택단지 전체 구분소유자 ¾ 이상 동의
- 주택단지 전체 토지면적의 ¾ 이상 토지소유자 동의
- 토지등소유자 전체회의 구성 : 사업시행자를 신탁업자로 지정하는 것에 동의한 토지등 소유자 전원
| 구분 | 토지등 소유자 전체회의 의결기준 |
| 일반적인 내용 (정관에 다른 규정 없는 경우) | 토지등소유자의 과반수 출석 (10%이상 직접출석) 출석한 토지등소유자의 과반수 찬성 |
| 토지등소유자 전체회의(창립) 또는 정비사업비 사용(변경)을 위한 토지등소유자 전체회의 | 토지등소유자의 과반수 출석 (20%이상 직접출석) 출석한 토지등소유자의 과반수 찬성 |
| 사업시행계획서, 관리처분계획의 작성 및 변경을 위한 토지등소유자 전체회의 | 토지등소유자의 과반수 출석 (20%이상 직접출석) 총 토지등소유자의 과반수 찬성 |
| 사업시행계획서, 관리처분계획의 작성 및 변경을 위한 토지등소유자 전체회의 (정비사업비가 10%이상 늘어나는 경우) | 토지등소유자의 과반수 출석 (20%이상 직접출석) 총 토지등소유자의 2/3이상 찬성 |
지정시행자(민관합동법인, 신탁업자 등)지정 등
- 지정시행자 지정
- 지정개발자 지정사유
- 천재지변 등 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있을 때
- 재건축 사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자(2)지정개발자 지정요건)가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때
- 지정개발자 지정사유
- 지정개발자 지정요건
- 토지등소유자 : 정비구역의 토지 중 정비구역 전체면적 대비 50% 이상의 토지를 소유한 자로서 토지등소유자의 50% 이상의 추천을 받은 자
- 민관합동법인 : 토지등소유자의 50% 이상의 추천을 받은 자
- 신탁업자 : 정비구역 토지 중 정비구역 전체면적 대비⅓ 이상의 토지를 신탁 받은 자
- 지정시행방식 재건축 사업의 계약 및 시공자선정
- 계약방법의 종류
- 일반경쟁 : 원칙적 계약방법
- 지명경쟁 및 수의계약 : 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정한 경우에 한정
- 계약방법의 종류
- 시공자 선정 시기
- 지정시행방식의 경우에는 사업시행자 지정·고시 후 경쟁입찰 또는 수의계약에 따라 시공자를 선정해야 함
각종심의 및 영향평가
재건축 관련 영향평가
재건축 사업 관련 조사
문화재 지표조사 대상
- 사업면적 3만㎡이상 : 토지에서 시행하는 건설공사
- 사업면적 3만㎡미만
- 과거에 매장문화재가 출토되었거나 발견된 지역에서 시행되는 건설공사
- 역사서, 고증된 기록, 관련학계 연구결과 검토결과 문화재가 매장되어 있을 가능성이 높은 지역에서 시행되는 건설공사
- 매장문화재 관련 전문가 2명 이상이 문화재가 매장되어 있을 가능성이 높다는 의견을 제시한 지역에서 시행되는 건설공사
- 한양도성과 한양도성 보호구역 외곽 100m이내 지역에서 시행되는 건설공사
재건축 사업 관련 심의
건축심의 대상
- 시위원회 심의
- 「건축법」 제5조에 따른 건축법령의 적용 완화를 받는 건축물
- 연면적 10만㎡ 이상 또는 21층 이상 건축물
- 「도시 및 주거환경정비법」상 법적상한용적률을 확정하기 위한 건축물
- 특별건축구역 지정 및 특례적용을 받는 건축물
- 구위원회 심의
- 건축선 지정에 관한 사항
- 연면적 합계 3,000㎡이상의 분양대상 건축물
- 20세대 이상의 분양대상 공동주택
건축심의 절차
- 재건축조합
- 자치구 접수
- 서울시 주관부서
- 서울시 건축위원회 심의
- 사업시행계획인가 신청
재건축 사업 관련 영향평가
교통영향평가
- 대상
- 「도시 및 주거환경정비법」 따른 정비사업 : 부지면적 2만5천㎡ 이상
- 제출 및 심의시기
- 지방자치단체가 시행하는 경우 : 사업시행계획인가 고시 전
- 지방자치단체 외의 자가 시행하는 경우 : 사업시행계획인가 전
환경영향평가
- 대상
- 「도시 및 주거환경정비법」 따른 정비사업
- 환경부장관 협의대상 : 사업면적 30만㎡ 이상
- 서울특별시장 협의 대상 : 사업면적 9만㎡ 이상 30만㎡ 미만
- 「도시 및 주거환경정비법」 따른 정비사업
- 협의요청 시기
- 지방자치단체가 시행하는 경우 : 사업시행계획인가 고시 전
- 지방자치단체 외의 자가 시행하는 경우 : 사업시행계획인가 전
전략환경영향평가
- 대상
- 「도시정비법」 따른 특별시장(서울특별시장)의 정비구역 지정(공공의 정비구역지정)
- 환경영향평가(환경부장관 협의대상) 규모 : 사업면적 30만㎡ 이상
- 협의요청 시기
- 특별시장(서울특별시장)의 정비구역 지정을 위한 지방도시계획위원회의 심의를 요청하기 전
재해영향평가
- 대상
- 도시군관리계획 시설 결정시 : 부지면적 5천㎡이상 또는 도로연장 2km이상
- 주택건설사업계획(의제) : 부지면적 5천㎡이상 또는 연장 2km이상
- 평가 시기
- 도시군관리계획 시설 결정시 : 관계 행정기관의 장과 협의 시
- 주택건설사업계획(의제) : 사업계획 승인 전
- 재건축 사업의 경우, 「도시 및 주거환경정비법」 제57조에 따라 사업시행계획인가시 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인이 의제 되므로, 재해영향평가는 사업시행계획인가 전에 실시함
교육환경영향평가
- 대상
- 학교용지 개발사업 시행 : 300세대(기존세대수 제외) 규모 이상의 개발사업
- 정비사업 시행 : 학교 또는 교육환경보호구역 포함
- 교육환경보호구역
- 절대보호구역 : 학교출입문으로부터 직선거리로 50m 까지인 지역 (학교설립 예정지의 경우 학교경계로부터 직선거리 50미터까지인 지역)
- 상대보호구역 : 학교경계 등으로부터 직선거리로 200미터까지인 지역 중 절대보호구역을 제외한 지역
- 교육환경보호구역
- 교육영향평가 시기
- 학교용지 개발사업 시행 : 사업시행계획 인가 전
- 정비사업 시행 : 사업시행계획 인가 신청 예정일 60일전 정비사업을 위한 계획수립 완료 전(시장·군수등(구청장) 시행
건축물 안전영향평가
- 대상
- 초고층건축물 (50층 이상 또는 높이200m 이상)
- 16층 이상이고 연면적 10만㎡ 이상인 건축물
- 건축물 안전영향평가 시기
- 건축허가 전
- 재건축 사업의 경우, 「도시 및 주거환경정비법」 제57조에 따라 사업시행계획인가시 「건축법」 제11조에 따른 건축허가가 의제 되므로, 건축심의는 사업시행계획인가 전에 실시함
지하안전영향평가
- 대상
- 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호에 따른 정비사업 중 굴착 깊이가 20미터 이상인 굴착공사를 수반하는 사업
- 지하안전영향평가 시기
- 사업시행자가 지방자치단체인 경우 : 사업시행계획인가의 고시 전
- 사업시행자가 지방자치단체 외의 자인 경우 : 사업시행계획인가 전
소규모 지하안전영향평가
- 대상
- 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호에 따른 정비사업 중 굴착 깊이가 10미터 이상 20미터 미만인 굴착공사를 수반하는 사업
- 소규모 지하안전영향평가 시기
- 사업시행자가 지방자치단체인 경우 : 사업시행계획인가의 고시 전
- 사업시행자가 지방자치단체 외의 자인 경우 : 사업시행계획인가 전
사업시행계획인가
사업시행계획 수립 및 인가 절차
- 사업시행계획인가를 위한 계획 수립
- 사업시행계획인가 시까지의 전반적인 계획표 및 일정 수립
- 사업시행계획인가를 위한 선행절차 준비 및 이행
- 조합설립인가 변경(필요시)
- 정비구역지정 변경(필요시)
- 경계측량 신청 및 결과 회신
- 측량자료에 의한 편입면적 확정
- 정비기반시설 면적 확정
- 기부채납, 제척 면적 산출
- 교통영향평가, 소음영향평가, 환경영향평가,사전재해영향평가(필요시)
- 사업시행계획인가를 위한 외주협력업체 선정 기획
- 필요업체 목록 작성 – 설계자와 협의
- 업체선정 필요성 및 근거작성
- 업체선정 방법 및 절차 등 수립
- 외주협력업체 선정
- 사전에 총회에서 예산수립 필요
- 공개입찰 등 선정방법 검토 및 절차 이행
- 대의원회의 또는 총회에서 협력업체 선정
- 측량의뢰 및 측량
- 기본도서 준비
- 설계자 / 약 2개월 기간 소요
- 설계협의 및 기본도서 보완, 변경
- 조합 ↔ 시공사 ↔ 설계자간 협의 및 작성된 기본도서 보완
- 협력업체 도서 준비
- 외주협력업체별 도서준비
- 측량성과도, 문화재지표조사 보고서, 감정평가 내역서 등
- 외주협력업체별 도서준비
- 사업시행계획서 작성
- 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설계획 등 약 24가지 항목
- 사업시행계획 의결을 위한 총회 개최 전 이사회 및 대의원회 개최
- 총회개최일정, 안건, 예산안 등 의결
- 사업시행인가를 위한 필요사항에 대한 심의 및 의결
- 총회개최 (사업시행계획 의결) ※조합설립 없이 시행하는 정비사업은 토지등소유자 및 토지소유자의 동의 필요
- 조합단독시행 또는 구청장 등과 공동 시행하는 경우[총회의결] 법 제45조 제1,3,4,5항, 제50조제3항
- 조합원의 과반수 찬성( 단, 100분의 20이상 직접 출석, 정비사업비가 조합설립동의서에 명시된 정비사업비보다 10% 증가하는 경우 조합원 2/3이상 찬성) ※ 경미한 변경인 경우 총회 의결 생략
- 조합설립 없이 시행하는 정비사업의 경우 [토지등소유자 및 토지소유자의 동의여부] 법제50조제4,5,6항
- 지정개발자의 정비사업 시행
- 토지등소유자의 과반수동의 및 토지면적의1/2이상의 토지소유자의 동의
- 법 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호의 천재지변 등의 사유로 긴급히 시행하는 경우 동의 불필요
- 조합단독시행 또는 구청장 등과 공동 시행하는 경우[총회의결] 법 제45조 제1,3,4,5항, 제50조제3항
- 사업시행계획인가 신청
- (조합→구청장)
- 국·공유지 무상양여 등 관련부서 협의
- (구청장)
- 주민공람 및 의견청취
- 사업시행계획인가 및 고시
- (구청장)
- 회계감사
- (회계감사기관선정 : 구청장)
사업시행계획서 작성 포함 사항
법
- 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
- 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
- 임시거주시설을 포함한 주민이주대책
- 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
- 제54조제4항, 제101조의5 및 제101조의6에 따른 국민주택규모 주택의 건설계획
- 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획
- 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
- 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
- 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다)
- 정비사업비
시행령
- 정비사업의 종류ㆍ명칭 및 시행기간
- 정비구역의 위치 및 면적
- 사업시행자의 성명 및 주소
- 설계도서
- 자금계획
- 철거할 필요는 없으나 개ㆍ보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개ㆍ보수계획
- 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역의 건축물 또는 공작물 등의 명세
- 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세
- 공동구의 설치에 관한 사항
- 정비사업의 시행으로 법 제97조제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서ㆍ도면과 새로 설치할 정비기반시설의 조서ㆍ도면(토지주택공사등이 사업시행자인 경우만 해당한다)
- 정비사업의 시행으로 법 제97조제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서ㆍ도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서ㆍ도면 및 그 설치비용 계산서
- 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국ㆍ공유지의 조서
- 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」에 따른 빗물처리계획
- 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함한다)
- 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항
조례
- 기존주택의 철거계획서 (주택 및 상가 등 빈집 관리에 관한 사항, 비산먼지·소음·진동 등 방지대책 및 공사장 주변 안전관리 대책에 관한 사항을 포함)
매도청구
- 「도시 및 주거환경정비법」에서는 정비사업을 시행하기 위한 토지 등의 취득방식이 사업유형에 따라 이원화 되어 있는데, 재개발사업 및 주거환경개선사업, 일부 재건축 사업(천재지변 등으로 공공 또는 지정개발자가 시행 하는 재건축 사업에 한정)은 법 제63조에 따라 「토지수용법」을 준용한 공용수용으로 취득하는 반면, 재건축 사업은 사업시행자의 일방적 의사표시로 매매계약을 강제하는 매도청구권 행사(매도청구소송)로 취득함
매도청구의 동의촉구 대상
- 조합설립 동의대상자로서 조합설립에 동의하지 아니한 자
- 도시정비법 제35조제3항에 따른 주택단지 내 구분소유자 및 토지(대지사용권)만 소유한 자
- ※ 주택단지 내 공동주택규약상 분리처분이 가능한 사유 등으로 건축물만 소유한 자는 동의대상이 아니므로 최고대상도 되지 않음
- 도시정비법 제35조제4항에 따른 주택단지 외 지역의 토지 또는 건축물의 소유자 (토지 또는 건축물만 소유한 자도 해당)
- 도시정비법 제35조제3항에 따른 주택단지 내 구분소유자 및 토지(대지사용권)만 소유한 자
- 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자
- 공공시행자(시장‧군수등, LH등) 지정의 동의대상자(아래)로서 동의하지 아니한 자
- 해당 정비구역의 국ㆍ공유지 면적 또는 국ㆍ공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 ½이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장ㆍ군수등(구청장) 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 경우
- 해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장ㆍ군수등(구청장) 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 경우
재건축 사업의 조합설립 동의여건에 해당하는 자로서 신탁업자 지정에 동의하지 아니한 자
- 공공시행자(시장‧군수등, LH등) 지정의 동의대상자(아래)로서 동의하지 아니한 자
매도청구의 행사방법 및 시기
- 동의촉구 (동의대상자로서 동의하지 않은 자에 한함)
- 사업시행계획인가 고시일 부터 30일 이내 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의 하지 아니한 자에게 동의여부를 회답할 것을 서면으로 촉구
- 회답 (토지등소유자에 한함)
- 동의촉구를 받은 토지등소유자는 2개월 이내 동의여부를 회답해야 함
- 기간 내 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 뜻으로 회답한 것으로 간주
- 매도청구권 발생 및 행사기간 제한
- 회답기간(동의촉구를 받은 후 2개월)이 만료된 때부터 동의하지 않는다는 뜻을 회답(간주)한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자의 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 매도청구권이 발생하며, 매도청구권이 발생하고 2개월 이내 매도청구권을 행사하여야 함
분양신청하지 아니한 자 등에 대한 매도청구
- 매도청구의 대상
- 사업시행자는 관리처분계획인가 고시된 다음날부터 90일 이내에 분양을 신청하지 아니한 자 등(아래)과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하게 되는데, 이 때 협의가 성립되지 아니한 자를 대상으로 매도청구를 실시함
- 분양신청을 하지 아니한 자
- 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
- 투기과열지구의 정비사업에서 분양 신청할 수 없는 자
- 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
- 사업시행자는 관리처분계획인가 고시된 다음날부터 90일 이내에 분양을 신청하지 아니한 자 등(아래)과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하게 되는데, 이 때 협의가 성립되지 아니한 자를 대상으로 매도청구를 실시함
- 매도청구권 행사시기
- 관리처분계획인가 고시된 다음날부터 90일 이내 손실보상 협의를 하고, 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기하여야 함
- 위 기간을 넘겨서 매도청구소송을 제기한 경우 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 함
조합설립 동의 하지 않은 자 (1차)
분양신청을 하지 않은 자 (2차)
공공재건축 사업
사업시행자 지정
공공 재건축 사업의 사업시행자 지정
- 주민(추진위, 조합 등)과 공공(구청장 또는 토지주택공사등)이 공동으로 사업을 진행하는 공동(주민+공공)시행
- 조합원 과반수 동의
- 공공(구청장 또는 토지주택공사등)이 단독으로 사업을 진행하는 공공단독시행
- 토지면적 ½이상의 토지소유자와 토지등소유자의 ⅔가 지정요청
- 공공(구청장 또는 토지주택공사등)이 재건축 사업을 대행하는 재건축 사업(공공) 대행
- 토지등소유자(조합 설립한 경우 조합원) 과반수 동의
공공재건축 사업의 정의에 따라 공공재건축 사업 추진단지의 종전세대수의 160%이상 공급을 만족해야 공공재건축 사업으로 인정
- 토지등소유자(조합 설립한 경우 조합원) 과반수 동의
공동시행자(조합+공공) 지정
- 공동시행자 : 조합 + 시장ㆍ군수등(구청장) 또는 토지주택공사등
- 공동시행요건 : 조합원 과반수 동의로 공동시행자 지정 요청
공공시행자(공공단독) 지정
- 공공시행자 : 시장ㆍ군수등(구청장) 또는 토지주택공사등
- 공공시행요건 : 해당 정비구역의 토지면적 ½이상의 토지소유자와 토지등소유자의 ⅔이상에 해당하는 자가 시장ㆍ군수등(구청장) 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청
사업대행자(공공) 지정
- 사업대행자(공공) : 시장ㆍ군수등(구청장) 또는 토지주택공사등
- 사업대행(공공)요건 : 토지등소유자(조합설립 시 조합원)의 과반수 동의로 요청
통합심의
공공재건축 사업에서의 통합심의
- 정비구역 지정권자(서울특별시장)는 공공재개발사업 또는 공공재건축 사업의 사업시행계획인가와 관련된 다음의 사항을 통합심의 할 수 있음
- 공공재개발사업 시행자 또는 공공재건축 사업 시행자가 통합심의를 신청하는 경우에는 통합심의를 받는 각각의 사항과 관련된 서류를 첨부하여야 하며, 정비구역의 지정권자(서울특별시장)는 통합심의를 효율적으로 처리하기 위하여 필요한 경우 제출기한을 정하여 제출하도록 할 수 있음
공공 재건축 사업의 통합심의위원회 구성 및 결과반영
- 정비구역의 지정권자(서울특별시장)가 통합심의를 하는 경우에는 다음에 해당하는 위원회에 속하고 해당 위원회의 위원장의 추천을 받은 위원, 정비구역의 지정권자(서울특별시장)가 속한 지방자치단체(서울특별시) 소속 공무원 및 사업시행계획 인가권자(자치구 구청장)가 속한 지방자치단체(자치구) 소속 공무원으로 소집된 통합심의위원회를 구성하여 통합심의하여야 함
- 시장ㆍ군수등(자치구 구청장)은 특별한 사유가 없으면 통합심의 결과를 반영하여 사업시행계획을 인가하여야 하며, 통합심의를 거친 경우에는 다음의 사항에 대한 검토ㆍ심의ㆍ조사ㆍ협의ㆍ조정 또는 재정을 거친 것으로 봄
지금까지 재건축사업 사업시행단계의 조합시행, 공공시행, 지정시행과 각종 심의 및 영향평가 그리고 사업시행계획인가 등에 대해 알려 드렸습니다.