도시정비사업에 속한 재건축 사업은 도시와 주거 환경을 개선하고 향상 시키기 위한 중요한 사업이며 많은 현장에서 다양한 방법으로 진행되고 있습니다. 이번 시간에는 재건축 추진절차 그리고 재건축 안전진단 등급 대해 설명하고 D등급 건물의 재건축 가능 여부에 대해서도 알아보겠습니다.
재건축 추진절차
재건축 절차도
사업준비단계
- 도시정비기본계획 수립
- 안전진단
- 정비계획수립 및 구역지정
기본계획 수립
- 기본방침
- 10년 단위로 기본방침을 정하고 5년마다 타당성 검토
- 수립절차
- 의견 청취
- 주민 의견 청취 : 14일 이상 주민에게 공람 하여 의견 청취
- 지방의회 의견 청취 : 기본계획 통지한 날부터 60일 이내 의견 제시
- 협의 및 심의
- 행정기관과 협의후 수립권자는 지방도시계획위원회의 심의를 거친다.
- 승인
- 고시 및 보고
- 의견 청취
안전진단
- 안전진단 실시 여부 결정 또는 의뢰
- 현지조사
- 안전진단 보고서 제출
- 재건축 시행 여부 결정
정비계획수립 및 구역지정
- 정비계획수립
- 주민 공람 30일
- 지방도시계획위원 심의
- 구역지정 결정 고시
사업시행단계
- 조합설립추진위
- 추진위 구성
- 위원장 포함 5인 이상
- 소유자 50%이상 동의
- 소유자 10%이상의 인원수
- 추진위 구성
- 조합설립인가
- 조합설립 동의 요건
- 각 동별 소유자의 50%이상
- 전체 소유자의 3/4이상
- 전체 토지 면적의 3/4이상
- 조합원 자격
- 재건축 사업에 동의한 사람만 조합원
- 공동 소유일 경우 대표 1인에게만 자격
- 조합설립 동의 요건
- 시공사선정
- 선정 절차
- 선정계획수립
- 입찰공고
- 현장설명회
- 입찰서 접수
- 대의원회 의결
- 시공사 선정 총회
- 계약 체결(최종시공사 선정)
- 입찰 방법
- 일반경쟁 : 제한 없음, 2개사 이상 입찰 참여
- 제한경쟁 : 시공능력, 신용등급, 실적, 구청장 승인등 제한 조건 가능시 입찰 참여
- 지명경쟁 : 조합원 100명 이하 사업지역에만 적
- 선정 절차
- 각종 심의 및 영향 평가
- 사업시행인가
관리처분계획단계
- 감정평가
- 조합원 분양신청
- 관리처분계획 수립 및 인가
완료단계
- 이주 및 철거
- 착공 및 일반 분양
- 준공, 청산 및 해산
재건축과 재개발 절차 차이점
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
| 성격 | 공공 사업의 성격 | 민간 사업의 성격 |
| 안전진단 | 해당 없음 | 공동주택 재건축만 해당 |
| 조합원 자격 | 토지 건축물 소유자 | 토지 건축물 소유자 + 조합 찬성자 |
| 이전비 보상 | 있음 | 없음 |
| 현금청산자 | 토지 수용 | 매도청구 |
안전진단
안전진단은 재건축 정비사업에서만 해당하며, 재건축 사업을 시작하는 첫 번째 단계로 정해진 기준에 따라 사업 실행 여부를 판단하는 절차를 말합니다.
용어
- 구조안전성 평가
- 재건축 년도 도래와 관계없이 내진성이 확보 되진 않은 구조적 결함 이나 기능적 결함이 있는 노후 불량 건축물을 대상으로 재건축여부를 판정하는 평가
- 주거환견 중심 평가
- 구조안정성 평가 외의 노후 불량 건축물을 대상으로 주거새활의 편리성과 거주성등 주거환경을 중심으로 하는 평가
- 비용분석
- 건축물의 보수 보강 비용 및 성능 회복비용과 재건축 비용을 비교 분석 하는 것
- 조건부 재건축
- 재건축 필요성이 명확하지 않은 경우 입안권자는 주택시장 지역여건등을 고려하여 재건축 시기는 조정 하는 것
안전진단 실시
- 정비계획 수립시기 도래시 입안권자는 안전진단 실시
- 안전진단 요청시 (요청한는 자가 비용 부담)
- 소유자 1/10이상의 동의를 받아 안전진단 실시 요청
안전진단 절차
- 안전진단 요청
- 현지조사
- 안전진단실시
- 종합판정점수
- 유지 보수 또는 재건축 실시 또는 시기 조정
안전진단 절차도
구조 안정성 평가 절차도
주거환경중심평가 절차도
안전진단 대상 제외
- 천지지변으로 붕괴되어 재건축 추진이 필요한 경우
- 안전상 사용금지가 필요하다고 입안권자가 인정한 경우
- 노후 불량 건축물 수가 기준을 충족한 경우 잔여 건축물
- 기반시설 설치를 위해 불가피하게 정비구역으로 포함된 것으로 입안권자가 인정한 경우
- 「시설물안전법」 제2조제1호의 시설물(제1,2종시설물)로서 같은 법 제16조에(시설물의 안전등급 지정 등)따라 지정받은 안전등급이 D 또는 E인 건축물
안전진단 등급
평가항목
- 구조안정성 평가 안전진단
- 구조의 안전성 분야만 평가
- 주거환경중심 평가 안전진단
- 주거환경, 건축 마감 및 설비 노후도, 비용분석
평가등급산정표
| 평가등급 | A 우수 | B 양호 | C 보통 | D 미흡 | E 불량 |
| 점수 범위 | 96~100 | 81~95 | 56~80 | 21~ 55 | 20이하 |
종합판정기준
- 주거환경 15%
- 건축마감 및 설비 노후도 25%
- 구조안전성 50%
- 비용 분석 10%
재건축 안전진단 D등급 재건축 가능?
안전 진단 D등급일 경우는 적정성 검토를 통해 최종 재건축 진행 여부 결정 합니다.
| A,B,C 등급 | D등급 | E등급 |
| 유지 보수 | 조건부 재건축 | 재건축 진행 |
2차 정밀 안전진단 적정성 검토 후 결정
- 지자체가 안전진단 결과가 적정한 것인지 검토 의뢰
- 한국 건설기술 연구원, 국토안전관리원등 공공기관에 의뢰
- 초기 안전 진단과는 다르게 지자체에서 금액 부담
추천 게시물
가로주택정비사업 알아보기 부동산 PM업무 알아보기 경매배당순위 알아보기지금까지 도시 정비사업중 재건축 절차에 대해 알아보고 더불어 재건축에만 해당하는 안전진단에 대해 알아보았습니다. 그리고 안전진다D등급을 받았을때 재건축이 가능 한지에 대해서도 설명 드렸습니다.