저렴하고 빠른 사업 진행을 위한 다양한 부동산 개발 방법 중 협동조합형 민간임대주택 개발 방법에 대해 알아보겠습니다. 사업 절차와 장단점 그리고 타 사업에서 민간임대주택으로의 사업전환 사례가 많아지는 이유에 관해서 설명하겠습니다.
협동조합형 민간임대주택
협동조합
협동조합이란?
어떠한 목적을 가지고 모인 구성원들이 물건의 구매, 생산, 판매 등을 협동하여 영위하기 위해 구성된 단체를 말합니다.
- 조합원들의 공통 목적과 공동의 효과 상승에 목적이 있다.
- 조합원의 가입과 탈퇴가 자유로워야 한다.
- 조합원의 출자액과 관계없이 평등한 의결권을 가진다.
- 잉여금은 조합원에게 반환하여 분배한다.
협동조합 유형
- 소비자협동조합
- 소비자들이 소비생활을 협동하여 가계를 운영하기 위해 설립한 협동조합.
- 사업자 협동조합
- 작은 사업체를 운영하는 조합원들이 모여 사업을 공동으로 위임하여 성과를 높이고 조합원들의 경영 개선과 안전을 목적으로 만드는 협동조합.
- 직원 협동조합
- 조합원의 3분의 2 이상이 직원이며 직원과 함께 소유, 관리하는 협동조합. 노동자협동조합이라고도 합니다.
- 다중이해관계자 협동조합
- 둘 이상의 유형의 조합원들이 모여 경영개선과 생활 향상에 이바지하고 발전을 도모하는 목적으로 구성된 협동조합.
협동조합과 사회적협동조합
협동 조합형 민간임대주택 사업은 배당이 가능한 영리를 목적으로 하는 협동조합 사업입니다.
| 구분 | 협동조합 | 사회적협동조합 |
| 공통 | 출자좌수 관계없이 1인 1표 5명 이상이면 누구든 자유롭게 설립 | 출자좌수 관계없이 1인1표 5명 이상이면 누구든 자유롭게 설립 |
| 법인 | 영리법인 | 비영리법인 |
| 사업 분야 | 업종 및 분야 제한 없음 (금융, 보험 제외) | 주 사업 필수 (공익사업 40% 이상) 소액 대출 및 상호부조 사업 가능 |
| 청산 | 정관에 따라 잔여재산 처리 | 비영리 법인 국고 등 귀속 |
| 배당 | 배당 가능 | 배당 금지 |
민간임대주택
민간임대주택이란?
민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 등록한 주택을 말하며, 민간 건설임대주택과 민간 매입임대주택으로 구분한다.
- 민간 건설임대주택
- 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
- 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
- 민간 매입임대주택
- 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택
- 공공지원민간임대주택
- 임대사업자가 다음에 해당하여 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 주택
- 주택도시기금에서 출자받아 건설 또는 매입한 민간임대주택.
- 공공택지 또는 지자체 및 공공기관의 토지를 수의계약 등으로 공급되는 토지에 매입 또는 임차하여 건설하는 주택 민간임대주택.
- 공공 지원 민간임대 주택을 건설하기 위해 용적률을 완화 받거나 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택.
- 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택
- 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택
- 임대사업자가 다음에 해당하여 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 주택
- 장기일반민간임대주택
- 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택
협동조합형 민간임대주택 이란?
신규 아파트의 입주를 목적으로 하는 사람들이 협동조합을 설립하고 납부한 출자금과 중도금으로 조합 임대 아파트를 건설하여 임대 기간 만료 시에 조합원의 지위 자격으로 우선 분양권을 배당받습니다. 그리고 조합원은 임대 기간 동안 조합소유의 임대아파트를 임차인으로 입주하여 거주하는 방식을 협동조합형 민간임대주택이라 합니다.
10년후 우선분양권을 배당 받을지 소유권일 이전하지 않고 보증금( 납입한 중도금)을 돌려 받을지 결정 합니다.
협동조합형 민간임대주택 절차
1. 임의단체구성 (임대주택조합 창립준비)
- 5인이상 (대표 포함)
- 관할세무서 접수
- 법인으로 보는 단체 승인 신청서
- 회원명부
- 정관, 단체도장
- 계죄개설
- 신탁계약
- 용역사계약
- 업무대행사
- 행정용역사
- 모집대행사
- 광고대행사
- 토지용역사
2. 협동조합 설립
- 설립요건 제한 없음
- 협동조합설립
- 협동조합 창립총회
- 정관, 규약 확정
- 총회회의록(공증필요)
- 조합원명부 작성
- 이사회 구성
3. 지구단위계획
- 도시계획과 (지구단위 계획변경 접수)
- 지자체 유관부서 협의
- 도시계획위원회 자문
- 지구단위계획 입안
- 도시건축공동위원회심의
- 지구단위계획 결정 및 고시 열람
4. 사업계획승인
- 토지의 80%이상 확보
- 건축심의 경관심의 교통영향평가 심의등
- 사업계획승인 접수
- 임대사업자 신청
5. 준공 후 10년 임대
- 철거 및 시공
- 10년간 임대기간중 임대료 납부
6. 10년 임대후
- 10년간 임대후 분양전환
- 10년간 임대후 분양전환 포기 보증금 반환
협동조합형 민간임대주택으로 사업전환
지역주택조합사업현장이 민간임대주택사업현장으로 전환되는 사례가 많이 발생합니다.
- 주택법 강화로 지역주택조합 조합원 모집 조건을 충족하기 어려운 사업지들이 발생.
- 협동조합 구성을 위해 민간임대주택 사업으로 전환하여 발기인을 모집.
- 지역주택조합은 토지주 50% 이상의 동의가 확보되어야 조합원모집 신고를 할 수 있지만 이마저도 지역주택조합에 대한 인식이 매우 안 좋아 토지주들의 동의가 매우 어려움
- 민간임대주택은 5인 이상이면 조합 구성 요건이 되며 출자금을 납입하는 발기인을 모집할 수 있어 지역주택조합보다 현금 유입이 빠르기 때문에 전환되는 사업 현장이 많음.
지금까지 협동조합형 민간임대주택 사업에 대해서 알아보았습니다. 사업의 절차와 지역주택사업에서 민간임대주택 사업으로의 전환에 대해서도 설명 드렸으니 많은 도움이 되었으면 합니다.