부동산 시행 사업에 성공하기 위해선 위험으로부터의 절연이 필요합니다. 이때 SPC 특수목적법인 설립을 이용하여 프로젝트의 안정성을 확보하여야 하는데요. 이번 시간에는 프로젝트의 안정성을 높이기 위한 SPC 특수목적법인 설립 목적 이유와 PFV 프로젝트금융회사에 관해서 설명해 드리겠습니다.
SPC 특수목적법인
특수목적법인이란? (SPC): Special Purpose Company
특정 프로젝트의 운영을 목적으로 일시적으로 설립된 법인으로 사업의 목적을 반드시 정해야 하며 프로젝트의 용도가 다하면 해산됩니다. 일반 법인 회사와는 달리 회사의 형태가 존재하지 않고 법적인 형식으로만 존재하는 회사입니다.
예를 들어 A 회사에서 OO도 OO시에 “KING 주상복합 개발 사업”이라는 부동산 개발 시행을 한다면 A 회사는 “KING 프로젝트”라는 법인을 설립하여 오로지 “KING 주상복합 개발사업”을 목적으로 PF 자금과 인력을 사용하고 운영하기 위해 설립하는 법인입니다.
특수목적법인의 형태
- 조합
- 신탁
- 유한회사
- 주식회사
특수목적법인 설립이유
특수목적법인을 설립하는 이유는 해당 부동산 개발 프로젝트와 관련 없는 위험으로부터 안전하게 보호 하는 장치를 마련하기 위함입니다.
예를 들어 A 회사에서 “KING 주상복합 개발사업”과 “QUEEN 주상복합 개발사업”을 진행하는데 A 회사의 재정적 문제 또는 QUEEN 프로젝트의 사업 실패로 인해 KING 프로젝트에까지 영향을 미치지 못하게 하여 위험으로부터 절연시키기 위함입니다.
특수목적 법인이 활용사례
부동산 유동화
- 금융기관들의 부실 부동산 자산을 SPC에 이전하여 매각 또는 개발을 통해 자금 조달.
- 부동산 개발 등 부동산 투자상품을 다양화하여 SPC 활용
프로젝트 파이낸싱 (PF 대출)
- 어떠한 프로젝트 운영에서 필요한 자금 조달 목적을 위해 SPC 활용
세금의 효율성
- 다국적 기업들이 투자할 때 세금 부담 감소로 SPC 활용
- 조세 중립국 또는 저세율 국가에 SPC 설립하여 해외투자 수익 극대화에 활용
- 지식재산권을 SPC에 이전하여 로열티 소득에 대한 세금 최소화
사업의 분할
- 회사의 부실 사업이나 비 핵심 사업을 SPC로 분할하여 회사 경영의 효율성을 높임
- 기업의 부채를 SPC에 분할 이전하여 모 회사 재무 건전성 개선에 활용
제작 및 인수 합병
- 회사의 인수 합병 과정에서 특정 자산의 이나 부채를 이전하기 위해SPC 설립
- 영화나 공연을 제작 할때 자금 조달이나 투자 유치 목적을 위해 SPC 활용
- 해외 진출할 때 현지 법률 침 규제를 준수하기 위해 SPC 활용
PFV 프로젝트금융회사
PFV 프로젝트금융회사란?
PFV (Project Financing Vehicle) 란?
설비투자, 사회간접자본시설투자, 주택건설, 플랜트 건설 등 상당한 기간과 대규모 자금이 소요되는 사업에 운용하여 수
익을 주주에게 배분하기 위한 목적으로 설립한 법인세법상의 회사를 말합니다. 특수목적법인 범위와 같은 성격을 띠고 있습니다.
특수목적법인 설립시 PFV의 장점과 단점
장점
- PFV 설립규제가 없고 세제 혜택 요건 충족도 용이 하여 사업추진 방식 대비 경쟁우위에 있음.
- 개발사업 주체가 될 PFV에 금융기관의 지분 참여를 유도하는 제도장치 마련으로 공신력 있고 우량한 출자자들 참여 가능성이 높아 개발 성공 가능성이 높음
- 다수 출자자의 참여 구조로 개발이익 분산이 가능
- 사업권 전체가 PFV에 귀속되어 금융기관의 자금 직접 구조로 투명성이 높음
단점
- 사업의 실질적인 추진 주체인 시행사가 적은 자본금만으로 개발 진행할 수 있는 구조로 높은 레버리지에 따른 위험 상존
- PFV를 통한 사업에 참여하는 시행사는 단기 수익에 치중하는 성격이 강하여 장기적인 사업에 대한 미흡
SPC 와 PFV 비교
SPC(특수목적법인)는 특정 프로젝트의 운영을 목적으로 일시적으로 설립되는 법인으로, 회사의 형태는 존재하지 않고 법적인 형식으로만 존재합니다. 이에 비해 PFV(프로젝트금융회사)는 설비투자, 사회간접자본시설투자, 주택건설, 플랜트 건설 등 대규모 자금이 소요되는 사업에 대해 운용하여 주주에게 수익을 배분하기 위해 설립되는 법인입니다. SPC와 PFV의 가장 큰 차이점은 실체 회사 여부와 법인세 공제 혜택의 유무입니다.
- PFV는 명목회사이므로 AMC(부동산자산관리회사) 설립이 수반됨
- SPC와 PFV는 한시적으로 설립된 회사이지만 설립 기간에 차이가 있음
- PFV 사업은 준공 후 분양 위주의 사업구조. 2~5년 미만이 일반적임.
- SPC는 준공 후 운영을 기반. 20년 이상의 존립기간이 일반적.
- SPC의 자본금은 최소 자본 비율 규제를 통하여 과도한 재무레버리지에 따른 사업 리스크를 제한하고 있으나 PFV는 이러한 규제가 없음. 단, PFV의 경우 금융기관의 출자를 강제하여 SPC의 신용도를 제고하고 있음.
- SPC 사업의 경우 주어진 요금 수준에서 사업성을 확보하기 위하여 정부의 보조금을 지원하는 것이 일반적임.
- PFV의 경우 분양 사업으로서 투자비 상당액을 분양 수입으로 조달.
| 구분 | 민간투자사업 | 도시개발사업 |
| 시행근거법 | 사회기반시설에 대한 민간 투자법 | 도시개발법 |
| 일반적인 명칭 | SPC | PFV |
| 설립 형태 | 상법상 주식회사 | 상법상 주식회사 |
| 필수 출자수 | 제한 없음 | 2인 이상 출자 금융기간 5% 이상 출자 |
| 자본금 | 총 투자비의 15%이상 | 최소 50억원 |
| 재원 | 자본금, PF대출, 정부지원금 | 자본금, PF대출, 분양수입 |
| 운영기간 요건 | 시설의 관리 운영권 만료까지 | 2년이상 반드시 운영 |
| 운영기간 | 일반적 30년 내외 | 일반적 5년 내외 |
| 세제 혜택 | 법인세 과세 | 사업이익의 90% 배당시 법인세 면제 혜택 |
| 회사 형태 및 업무 | 실체 회사 SPC가 직접운영 | 명목 회사 업무위탁: 자산관리회사, 신탁업 영위 금융기관 |
지금 까지 특수목적법인과 프로젝트금융회사의 설립 목적, 활용사례, SPC 와 PFV를 비교하여 정리 해드렸습니다. 내용이 도움이 되셨으며 합니다.